Sloten vervangen bij huurachterstand: mag dat?

Mag de verhuurder de sloten van het gehuurde vervangen bij een huurachterstand? Deze vraag passeert regelmatig de revue in het geval de huurder één of meerdere maanden de huurpenningen niet meer heeft betaald. Er is sprake van een huurachterstand. De verhuurder wenst betaling af te dwingen en vraagt zich af of het vervangen van de sloten toelaatbaar is.

De Hoge Raad heeft op 15 maart 2024 een interessant arrest gewezen over het vervangen van sloten bij een huurachterstand. In deze blog wordt de uitspraak besproken.

Waar ging de zaak over?

De zaak ging over de verhuur van twee units bedrijfsruimte. Nadat een betalingsachterstand was ontstaan, heeft de huurder het gehuurde verlaten. De verhuurder heeft vervolgens de sloten van het gehuurde vervangen.

Uit de correspondentie tussen de advocaten van partijen volgt dat de verhuurder in verband met de betalingsachterstand niet meer bereid was om opnieuw aan de huurder het huurgenot te verschaffen.

De verhuurder start een procedure. Hij vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de resterende huurtermijnen tot aan het moment dat de bedrijfsruimte opnieuw was verhuurd. Zowel de rechtbank als het gerechtshof stelt de verhuurder in het gelijk.

De huurder laat het er niet bij zitten en gaat in cassatie. De huurder is van mening dat de verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten. Dit argument baseert de huurder op eerdere uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven en sommige literatuur.

Advies van de procureur-generaal

Voordat de Hoge Raad uitspraak doet, adviseert de procureur-generaal aan de Hoge Raad. In deze zaak heeft de procureur-generaal blijkens de uitspraak van 22 december 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:1204) geadviseerd. Het advies is in lijn met het huidige oordeel van de Hoge Raad. De samenvatting van het advies luidt als volgt:

“1.3 Mijns inziens is de opvatting dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde (art. 7:203 BW) niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten, niet juist. Iets anders is dat eigenrichting doordat de verhuurder bijvoorbeeld eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet, niet toelaatbaar is.

1.4 Eigenrichting is in deze zaak niet aan de orde. De huurder heeft het gehuurde vrijwillig verlaten en de sleutels bij de verhuurder ingeleverd nadat zij haar bedrijfsactiviteiten naar elders had verplaatst. Eerst daarna heeft de verhuurder de sloten vervangen. Dat de verhuurder vervolgens niet bereid was om de huurder nog weer tot het gehuurde toe te laten, komt neer op opschorting. Het oordeel van het hof dat die opschorting in verband met de aanzienlijke betalingsachterstand van de huurder terecht was (daar komt het oordeel van het hof op neer), is niet onjuist of onbegrijpelijk. Het middel treft geen doel.”

Uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft vervolgens uitspraak gedaan. De Hoge Raad heeft blijkens de uitspraak van 15 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389) als volgt geoordeeld:

“3.1.2 Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.”

Samenvatting van de uitspraak

De Hoge Raad oordeelt dat de verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde in dit geval wél vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten. Eigenrichting is (nog altijd) niet toelaatbaar, doch dat is in deze zaak niet aan de orde.

De huurder heeft het gehuurde namelijk vrijwillig verlaten en de sleutels bij de verhuurder ingeleverd nadat zij haar bedrijfsactiviteiten naar elders had verplaatst. Pas daarna heeft de verhuurder de sloten vervangen.

LET OP: deze uitspraak biedt verhuurders geen vrijbrief om bij een betalingsachterstand de sloten van het gehuurde te vervangen.

Hulp nodig of vragen?

Vraagt u zich af of het in uw situatie toelaatbaar is om de sloten te vervangen vanwege een huurachterstand? Of wenst u bijstand bij het afdwingen van betaling van de ontstane huurachterstand? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat staat zowel verhuurders als huurders bij. Niet alleen uit Uden en het gebied tussen Den Bosch, Eindhoven en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.