Forse indexering huurprijs bedrijfsruimte

Huurders van bedrijfsruimte zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een forse indexering van de huurprijs. Als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de forse stijging van de gas- en elektriciteitsprijzen steeg ook de consumentenprijsindex (CPI) het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) tot ongekende hoogte. De CPI steeg in september 2022 zelfs tot 14,5%.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte bevatten vaak een bepaling op grond waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van de wijziging van de CPI van het CBS. De afgelopen jaren is deze verhoging fors hoger.

Huurder en verhuurder slagen er niet altijd in om in onderling overleg tot een oplossing te komen. Het kan zijn dat de verhuurder vasthoudt aan de CPI van het CBS, die neerkomt op een forse indexering van de huurprijs van bedrijfsruimte. Of dat de huurder geen genoegen neemt met een door de verhuurder voorgestelde verlaging van de CPI. Dit leidt tot geschillen en procedures. De vraag die rijst is: Kan de verhuurder de volle CPI doorbelasten? Of vanuit de huurder bezien: Kan de huurder met succes voorkomen dat de volledige forse huurverhoging wordt doorbelast?

Eerste uitspraak

Inmiddels is de eerste uitspraak gepubliceerd over de forse indexering van de huurprijs van bedrijfsruimte. De Rechtbank Den Haag heeft namelijk op 4 mei 2023 een uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) gewezen.

In deze zaak ging het over een verhuurde (tandarts)praktijkruimte. Het ging dus om een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. In de huurovereenkomst stond opgenomen dat de huurprijs jaarlijks werd geïndexeerd conform de indexeringsclausule zoals opgenomen in de algemene bepalingen. De indexatie vond plaats op basis van de wijziging van de CPI van het CBS. Verhuurder deelde eind 2022 mede dat de huurprijs per 1 januari 2023 zou worden verhoogd met 14,5%.

De huurder vond dit onredelijk en vroeg om de huurprijs te verhogen met een lager percentage. Partijen slaagde er vervolgens niet in om in overleg een percentage te bepalen. De huurder liet na om de huurverhoging te betalen. Waarop de verhuurder een procedure startte. De verhuurder vorderde in kort geding onder meer betaling van de huurverhoging.

Oordeel van de rechter

De rechter wijst de vorderingen van de verhuurder af. De huurder krijgt gelijk en hoeft de huurverhoging niet te betalen.

LET OP: het gaat slechts om één uitspraak in kort geding. Daarmee is dan ook nog niet gezegd dat andere (hogere) rechters tot eenzelfde oordeel zullen komen.

De motivering van de rechter was als volgt. De huurder voerde aan dat de forse stijging van de energiekosten is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Het gevolg daarvan zou zijn dat de verhuurder de ongewijzigde instandhouding van de indexeringsclausule in redelijkheid niet zou mogen verwachten. De rechter oordeelde dat de stijging van de energiekosten geen onvoorziene omstandigheid betreft die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule.

Daarnaast had de huurder een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. Een geslaagd beroep daarop leidt ertoe dat de verhuurder de indexeringsclausule niet onverkort kan toepassen. De rechter oordeelde dat het voorshands niet onaannemelijk is dat daarvan sprake is.

De verhuurder had de huurverhoging van 14,5% namelijk gebaseerd op de CPI van het CBS. Volgens het CBS zelf is de CPI vanaf het moment waarop de energieprijzen fors zijn gestegen niet (meer) adequaat. Dit komt doordat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens de berekeningsmethode niet juist is. Het CBS heeft daardoor de berekeningsmethode aangepast. Bij het hanteren van de nieuwe (en volgens het CBS juiste) berekeningsmethode zou de CPI voor september 2022 uitkomen op een percentage gelegen tussen 7,6% en 8,1%.

Onder verwijzing naar artikel 17.4 van de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst oordeelde de rechter dat partijen in overleg dienen te treden. Mocht dit overleg niet tot een oplossing leiden, dan dienen partijen daarover een bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. De rechter oordeelde dat het voldoende aannemelijk is dat toepassing van de oude berekeningsmethode tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.

Gevolgen van deze uitspraak

Ondanks dat het slechts gaat om één uitspraak van een voorzieningenrechter, is het niet ondenkbaar dat ook andere (hogere) rechters tot en vergelijkbaar oordeel zullen komen. Dit kan gevolgen hebben voor de forse indexeringen van de huurprijzen van bedrijfsruimte over de afgelopen jaren. Het CBS zelf heeft namelijk gesteld dat de CPI niet (meer) adequaat is.

Het voorgaande geldt met name indien partijen gebruik hebben gemaakt van het zogeheten ROZ-model uit 2015 “Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” en de daarbij behorende algemene bepalingen. Dit ROZ-model was in de aangehaalde procedure namelijk gebruikt.

Hulp nodig of vragen?

Heeft u hulp nodig of vragen over de forse indexering van de huurprijs van bedrijfsruimte? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat adviseert en procedeert over de (redelijkheid van de) huurverhoging van bedrijfsruimte. Houth Advocaat staat zowel verhuurders als huurders bij en bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Den Bosch, Nijmegen en Eindhoven, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.