Vaststelling aanvangshuurprijs bij ontbreken WOZ-waarde

De Hoge Raad heeft op 22 april 2022 geoordeeld over de vaststelling van de aanvangshuurprijs bij het ontbreken van de WOZ-waarde. Daarmee is een einde gekomen aan de in de rechtspraak aanwezige onduidelijkheid over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) in gevallen dat een representatieve WOZ-waarde van de woning niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde. Dit was met name aan de orde bij nieuwbouw of transformatie van kantoorruimte in woningen.

De geschillen kwamen in de kern neer op toepassing van de minimumwaarde ad € 61.198,- (prijspeil 1 juli 2022) óf een andere representatieve waarde. Toepassing van de minimumwaarde leidde tot een lager aantal punten voor de WOZ-waarde dan wanneer wordt uitgegaan van een representatieve waarde van de woning. Nagenoeg iedere zelfstandige woning in Nederland heeft namelijk een aanzienlijk hogere marktwaarde dan de minimumwaarde uit het WWS. Door toepassing van de minimumwaarde konden vrijesectorwoningen, met een overeengekomen huurprijs die hoger ligt dan de liberalisatiegrens ad € 763,47 (voor huurovereenkomsten die in 2022 zijn aangegaan), “terugvallen” in de sociale huursector.

LET OP: het aantal punten dat gepaard gaat met de WOZ-waarde van de woning is door de zogeheten WOZ-cap per 1 mei 2022 gemaximeerd. Dit kan ertoe leiden dat een vrijesectorwoning “terugvalt” in de sociale huursector. Met alle (financiële) gevolgen van dien. 

Gestelde prejudiciële vragen

Gelet op de aanwezige onduidelijkheid heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland in een zaak over de vaststelling van de aanvangshuurprijs bij het ontbreken van de WOZ-waarde verschillende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie van Nederland. Prejudiciële vragen zijn rechtsvragen die aan de Hoge Raad worden gesteld over de uitleg van rechtsregels. Het antwoord daarop biedt de rechtspraktijk houvast bij het beslechten van concrete geschillen.

Blijkens de uitspraak van 28 juli 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:3439) heeft de Rechtbank Midden-Nederland de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

“A. Biedt de systematiek van artikel 10 van de Uitvoeringswet woonruimte, artikel 5 Bhw en onderdeel 9 van bijlage I sub A Bhw ruimte om meer punten aan onderdeel 9 van bijlage I sub A bij het Bhw toe te kennen, dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, als de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?
B. Zo ja, is het gebruik maken van die ruimte gebonden aan regels en kunnen die regels worden benoemd aan de hand van de situaties die zijn omschreven in de vragen die Xior heeft geformuleerd (zie hiervoor punt 2.6., vraag C van Xior)?
C. Indien vraag A negatief moet worden beantwoord bieden de artikelen 6:2 lid 2 BW en/of 6:248 lid 2 BW ruimte om tot een andere waardering voor de WOZ-waarde te komen dan als uitgangspunt geldt voor onderdeel 9 bijlage I sub A Bhw en zo ja kan aan de hand van de situaties die zijn omschreven in vraag C van Xior worden benoemd waarin die ruimte zijn begrenzing vindt?
D. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of:
d. aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten biedt om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (bijvoorbeeld een WOZ-beschikking met een waarde per 1 januari van het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan, zie de aanverwante zaken waarin ook heden uitspraak wordt gedaan door de kantonrechter);
e. verhuurder en/of huurder al dan niet (tijdig) pogingen hebben ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde beschikking op de peildatum?
Zo ja, wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?
E. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of sprake is van een situatie waarbij het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning en/splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie? Zo ja wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?”

De Vraag C van Xior, waarnaar hierboven onder vraag B wordt verwezen, luidt als volgt:

“C. Indien de rechter of Huurcommissie alleen in bijzondere situaties bevoegd is via de onder A genoemde bepalingen een andere waarde dan de minimumwaarde toe te passen, vallen een of meer van de volgende situaties dan onder die bijzondere situaties?
1. Het is niet mogelijk om volgens de systematiek van de WOZ een voor de woning vastgestelde WOZ-waarde te hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat het gaat om nieuwbouw die is gestart na 1 januari van een lopend jaar en is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.
2. Op 1 januari is sprake van een “gebouwd eigendom in aanbouw” zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ (bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd naar woningen). Er wordt per 1 januari één WOZ-waarde afgegeven voor het (in verbouwing zijnde) gehele pand in plaats van meerdere WOZ-waarden voor de (nog in ontwikkeling zijnde) woningen, al dan niet omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen deze (in ontwikkeling zijnde) woningen (nog) niet verwerkt zijn.
3. De methode die krachtens onderdeel 9, tweede alinea, van de toelichting bij bijlage 1 bij het Bhw dient te worden toegepast (‘geobjectiveerde stichtingskosten’) levert een waarde op die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de huurwoning die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld.
4. Er is sprake is van splitsing van een woning, zonder dat de van overheidswege vereiste vergunningen zijn verkregen, waardoor uitsluitend een WOZ-waarde van de (voordien) bestaande woning vastgesteld is (en geen WOZ-waarde per woning).”

Advies van de procureur-generaal

Voordat de Hoge Raad de gestelde prejudiciële vragen zal beantwoorden, geeft de procureur-generaal advies aan de Hoge Raad. De procureur-generaal heeft op 2 februari 2022 geadviseerd. In mijn eerdere blog “Advies over vaststelling aanvangshuurprijs bij ontbreken WOZ-waarde” bespreek ik het door de procureur-generaal gegeven advies.

Uitspraak van de Hoge Raad

Inmiddels heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan. De Hoge Raad heeft blijkens de uitspraak van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) de gestelde prejudiciële vragen als volgt beantwoord:

““3.4.2 Het antwoord op vraag A luidt dat in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en dat, buiten de gevallen waarin het waarderingsstelsel een nadere regeling bevat (zie hiervoor in 3.3.2), een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen (zie hiervoor in 3.3.4).

3.4.3 Het antwoord op vraag B onder i is dat het in dat geval in de rede ligt om, langs een van de wegen genoemd hiervoor in 3.3.4, de relevante waarde van de woning te bepalen. In de gevallen bedoeld in vraag B onder ii en iii gelden de hiervoor in 3.3.6 weergegeven uitgangspunten.

3.4.4 Het antwoord op de vragen B onder iv, D onder ii en E is dat ook indien de verhuurder debet is aan het ontbreken van een relevante WOZ-beschikking, een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen (zie hiervoor in 3.3.5).

3.4.5 Vraag C behoeft geen beantwoording. Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.

3.4.6 Het antwoord op vraag D onder i is dat een later toegekende WOZ-waarde kan worden betrokken bij de toetsing van de redelijkheid van de overgekomen huurprijs, op de wijze als hiervoor in 3.3.4 weergegeven.””

Samenvatting van de uitspraak

De Hoge Raad oordeelt dat de minimumwaarde ad € 61.198,- (prijspeil 1 juli 2022) geen geschikte maatstaf vormt voor de begroting van de waarde van de woning, indien een representatieve WOZ-waarde van de woning niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde.

De Hoge Raad wijst allereerst op de nadere regeling die het WWS bevat in geval een gebouw nog niet volledig is afgebouwd of wanneer deze wordt gerenoveerd na de peildatum. Daarbij wordt de minimumwaarde niet als maatstaf genomen.

Ook in andere gevallen waarin een representatieve WOZ-waarde van de woning niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde, is de minimumwaarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf voor de waarde van de woning. De Hoge Raad biedt de huurcommissie en de kantonrechter verschillende manieren om op een objectieve en transparante wijze tot een relevante waardering van de woning te komen, namelijk:

• aansluiting zoeken bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen.
• aanhouding van de beslissing van de huurcommissie of kantonrechter in afwachting van een WOZ-beschikking.
• overlegging van een WOZ-taxatie aan de huurcommissie door de verhuurder of huurder.
• de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

In tegenstelling tot de conclusie van de procureur-generaal oordeelt de Hoge Raad dat een redelijke toepassing van het WWS ook ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de woning te bepalen, indien de verhuurder debet is aan het ontbreken van een relevante WOZ-beschikking. U kunt daarbij denken aan gevallen waarbij het ontbreken van de WOZ-waarde het gevolg is van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten dat voor risico van de verhuurder komt, zoals illegale splitsing. Ook in die gevallen is de minimumwaarde niet geschikt.

Hulp nodig of vragen?

Heeft u hulp nodig bij of vragen over de vaststelling van de aanvangshuurprijs bij het ontbreken van en representatieve WOZ-waarde van het gehuurde? Of is er een geschil ontstaan over de hoogte van de aanvangshuurprijs? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Den Bosch, Eindhoven en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.