Onderhuurder uit huis zetten

Het komt geregeld voor dat de eigenaar van een huis zijn woning of een deel daarvan verhuurt aan een huurder. Deze huurder kan onder omstandigheden de gehuurde woning onderverhuren aan een onderhuurder. In dat geval zijn er twee verhuurders, namelijk de hoofdverhuurder en onderverhuurder. Ook zijn er twee huurders, namelijk de hoofdhuurder en de onderhuurder. Tevens zijn er twee huurovereenkomsten. De vraag kan dan rijzen of het in een dergelijk geval mogelijk is om de onderhuurder uit huis te zetten. In deze blog wordt daar nader op ingegaan.

Twee situaties

Bij de (ver)huur van woonruimte kunnen grofweg twee situaties worden onderscheiden, namelijk de (ver)huur van:

• Zelfstandige woonruimte, zoals een volledige woning of appartement.
• Onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer of hospitahuur.

LET OP: ook de (ver)huur van een woonwagen, stacaravans of chalets kan onder de definitie van woonruimte vallen.

Zelfstandige woonruimte

Een woning valt onder het begrip zelfstandige woonruimte, indien de woning de volgende kenmerken bezit:

• Een eigen toegang, waarbij geldt dat deze toegang  niet direct op de straat hoeft uit te komen.
• Wezenlijke voorzieningen, ten minste een keuken, toilet en wasruimte. Deze voorzieningen moeten zich in de gehuurde woning bevinden én exclusief ten gebruik staan aan de huurder.

LET OP: indien de wezenlijke voorzieningen worden gedeeld met anderen dan is er geen sprake van zelfstandige woonruimte.

De wet, artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, geeft de volgende definitie voor zelfstandige woonruimte:

“Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.”

Onzelfstandige woonruimte

Indien de woning niet voldoet aan de definitie van zelfstandige woonruimte, dan is er sprake van onzelfstandige woonruimte.

Hospitahuur

Van hospitahuur is sprake, indien er een onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd, die onderdeel uitmaakt van de woning waar de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft. Tevens geldt dat de verhuurder niet eerder een ruimte in de woning aan dezelfde huurder heeft verhuurd. Bij hospitahuur zijn verschillende wettelijke bepalingen niet van toepassing gedurende de eerste negen maanden na het ingaan van de huur. Hierdoor is het tijdens de eerste proefperiode van negen maanden voor de verhuurder gemakkelijker om de huurder uit huis te zetten. Aan de (onder)huurder komt minder huurbescherming toe.

LET OP: de verhuurder hoeft niet de eigenaar van de woning te zijn, maar kan zelf ook huurder zijn. In dat geval is het voor hem bij hospitahuur ook gemakkelijker om de onderhuurder uit huis te zetten gedurende de eerste proefperiode.

Hoofdregel: onderhuur van woonruimte verboden

De wet bepaalt dat de huurder van woonruimte niet bevoegd is om (een deel van) het gehuurde huis aan een onder in gebruik te geven. Onderhuur van woonruimte is volgens deze hoofdregel dus verboden. Daarop bestaan nog wel een tweetal uitzonderingen.

Uitzonderingen

Allereerst geldt dat de huurder van zelfstandige woonruimte wel bevoegd is om een deel van het gehuurde huis aan een ander in gebruik te geven, indien deze huurder zijn hoofdverblijf in het huis heeft. Het gaat hier dan ook om zogeheten hospitaverhuur. Daarbij is nog van belang dat deze huurder aansprakelijk is voor de gedragingen van de onderhuurder. Overlast door de onderhuurder kan er dus toe leiden dat de hoofdhuur wordt beëindigd.

LET OP: in het huurcontract kan deze uitzondering worden beperkt of uitgesloten. Check dit vooraf!

Daarnaast is onderhuur van (een deel van) het huis toegestaan met toestemming van de verhuurder. Het moet hierbij wel gaan om expliciete toestemming. Bewijstechnisch is het aan te bevelen om de toestemming schriftelijk vast te leggen.

LET OP: het overtreden van het onderhuurverbod kan leiden tot ongedaanmaking van de ingebruikgeving of tot ontbinding van de hoofdhuur. De hoofdhuurder loopt dan ook risico.

Huurbescherming onderhuurder

Hoe zit het dan met de huurbescherming van de onderhuurder? Om deze vraag te beantwoorden, is van belang om voor ogen te houden dat er bij onderhuur sprake is van twee huurovereenkomsten en dus twee contractuele relaties. De onderhuurder staat namelijk in contractuele relatie tot de onderverhuurder, die op zijn beurt een contactuele relatie heeft met de hoofdverhuurder.

Huurbescherming in relatie tot de onderverhuurder

Een onderhuurder heeft recht op huurbescherming in relatie tot de onderverhuurder. De mate daarvan is afhankelijk van de inhoud van de onderhuurovereenkomst. Juridisch gezien is de onderhuurovereenkomst gelijk aan een reguliere huurovereenkomst betreffende de (ver)huur van woonruimte. Dit geldt dus ook wat betreft het recht op huurbescherming.

Huurbescherming in relatie tot de hoofdverhuurder

De wet biedt de onderhuurder van zelfstandige woonruimte ook enige huurbescherming in relatie tot de hoofdverhuurder, indien de hoofdhuur wordt beëindigd. De onderhuurder dient wel zijn hoofdverblijf in het huis te hebben. Het uitgangspunt van de huurbescherming is namelijk dat de hoofdverhuurder de onderhuur met de onderhuurder voortzet. Deze huurbescherming geldt ongeacht of de onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan. Dus zelfs indien de hoofdverhuurder geen toestemming heeft gegeven en bekend is met de onderverhuur. De onderverhuurder/hoofdhuurder valt er zodoende tussenuit. De hoofdverhuurder treedt in de plaats van de voormalige onderverhuurder en de onderhuurder wordt simpelweg huurder. Voor de voortgezette huur gelden de voor de onderhuur geldende voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen afwijken van de voorwaarden die de verhuurder met de voormalige onderhuurder had afgesproken.

LET OP: deze huurbescherming geldt enkel voor zelfstandige woonruimte en dus niet bij onzelfstandige woonruimte! Indien de hoofdhuur bij hospitahuur wordt beëindigd, heeft de onderhuurder geen huurbescherming. 

Hoe kan de hoofdverhuurder de onderhuurder uit huis zetten?

Mogelijk wil de verhuurder de onderhuurder uit huis zetten, nadat de hoofdhuur is beëindigd. De wet biedt aan de verhuurder de mogelijkheid om de hem opgedrongen onderhuur te beëindigen. Het procesinitiatief ligt bij de verhuurder.

LET OP: er geldt een termijn van zes maanden waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de onderhuur dient in te stellen. Deze termijn loopt vanaf het moment dat de onderhuur is voortgezet door de verhuurder.

De wet geeft de volgende vier limitatieve gronden om als verhuurder de voortgezette huur te beëindigen, namelijk indien:

• De huurder onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming.
• De onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen.
• Een belangenafweging ertoe leidt dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huur wordt voortgezet.
• De huurder niet de benodigde huisvestigingsvergunning heeft.

Hulp nodig of vragen?

Heeft u als verhuurder vragen over een onderhuurder uit huis zetten? Of heeft u hulp nodig of vragen, omdat de (onder)verhuurder u als onderhuurder uit huis wilt zetten? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat huurrecht. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel (onder)verhuurders als (onder)huurders bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.