Niet-zelfbewoningsclausule

Bij de koop van een woning wordt in de koopovereenkomst regelmatig een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen.  Een niet-zelfbewoningsclausule wordt opgenomen, indien de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond voorafgaand aan de verkoop. U kunt daarbij denken aan de situatie dat de woning voorheen werd verhuurd of is geërfd. Ook bij de executoriale verkoop van woningen kan een niet-zelfbewoningsclausule worden gebruikt. Verschillende woningstichtingen die hun voorheen verhuurde appartementen verkopen, maken gebruik van een niet-zelfbewoningsclausule. Hetzelfde geldt voor beleggingsmaatschappijen die panden kopen en verkopen als beleggingsobject. Wat betekent een niet-zelfbewoningsclausule? Dat leest u in deze blog.

Wat is een niet-zelfbewoningsclausule?

De verkoper die niet zelf in de woning heeft gewoond, zal niet bekend zijn met de staat van de woning. Ook eventuele gebreken kunnen daardoor voor de verkoper onbekend zijn. Een niet-zelfbewoningsclausule is een bepaling die in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Deze bepaling is bedoeld om de verwachtingen van de koper over de staat van de woning te temperen. Door middel van een niet-zelfbewoningsclausule beperkt de verkoper zijn aansprakelijkheid voor gebreken (die een normaal gebruik van het huis belemmeren). Als koper loopt u in een dergelijk geval dan ook meer risico bij de koop van een woning.

TIP: als koper doet u er verstandig aan om voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Zo voorkomt u onaangename verrassingen!

Voorbeelden van niet-zelfbewoningsclausules

In een niet-zelfbewoningsclausule wordt door de verkoper medegedeeld dat hij niet op de hoogte is van alle eigenschappen en gebreken van de woning, waarvan hij wel op de hoogte zou zijn als hij zelf in de woning had gewoond. Hieronder worden een tweetal voorbeelden gegeven van de formulering van een niet-zelfbewoningsclausule in een koopovereenkomst. De voorbeelden komen grotendeels overeen met elkaar.

“Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”

en

“Verkoper attendeert koper op het feit dat hij/zij het verkochte als laatste niet feitelijk zelf heeft gebruikt en dat hij/zij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij/zij op de hoogte zou zijn geweest als hij/zij het verkochte zelf feitelijk als laatste bewoner had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico van koper komen.”

Gevolgen voor de koper

In de meeste koopovereenkomsten is een (garantie)bepaling opgenomen waarin staat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning als woonhuis. Het opnemen van een niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst heeft de nodige gevolgen voor de koper. De koper dient er bedacht op te zijn dat in een dergelijk geval sprake kan zijn van gebreken die aan de woning kleven. Als koper doet u er dan ook verstandig aan om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voorafgaand aan de koop. Door middel van een bouwkundig onderzoek wordt de staat van de woning in kaart gebracht door een deskundige. Zo kunt u onaangename verrassingen voorkomen. Eventuele gebreken kunnen tijdens het onderzoek worden ontdekt. Doordat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond, kan hij niet uit eigen wetenschap verklaren over eventuele gebreken in de woning.

LET OP: Een verkoper die bekend is met een gebrek doch dit heeft verzwegen, kan zich niet verschuilen achter een niet-zelfbewoningsclausule. Hetzelfde geldt voor de verkoper die expliciet heeft verklaard dat een bepaald gebrek niet aanwezig is. 

Hulp nodig of vragen?

Heeft u hulp nodig of vragen over een niet-zelfbewoningsclausule in een koopovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat contractenrecht. Houth Advocaat is een advocatenkantoor uit Uden en bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.