Huurkorting wegens coronacrisis

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 geoordeeld over de huurkorting wegens de coronacrisis. Daarmee is duidelijkheid geschept over de in huurkwesties aanwezige discussie over de vraag of huurders van bepaalde bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op huurkorting wegens de coronacrisis, ook wel het recht op huurprijsvermindering genoemd. De uitspraak van de Hoge Raad schept duidelijkheid voor huurders van zogeheten 290-bedrijfsruimte. Daaronder vallen onder meer de horeca en (“niet-essentiële”) winkels.

De uitbraak van het coronavirus heeft grote (financiële) gevolgen teweeggebracht. Naast ziekte, gezondheidsschade en sterfgevallen worden die gevolgen voor een belangrijk deel bepaald door de ingrijpende overheidsmaatregelen die zijn genomen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Verschillende branches, waaronder de horeca, sportscholen, contactberoepen en “niet-essentiële” winkels, werden onder meer (tijdelijk) verplicht om hun deuren te sluiten. De gedwongen sluiting heeft gevolgen gehad voor de gerealiseerde omzet van de desbetreffende huurders. Tegelijkertijd heeft de overheid verschillende economische steunmaatregelen uitgerold, waaronder de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). In de maatschappij bestond behoefte om de schade van de overheidsmaatregelen voor huurders van bepaalde bedrijfsruimten te verdelen over zowel huurders als verhuurders.

Gestelde prejudiciële vragen

Het voorgaande heeft ertoe geleid dat de kantonrechter van de Rechtbank Roermand een zaak over huurkorting wegens de coronacrisis een viertal prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland. Prejudiciële vragen zijn rechtsvragen die aan de Hoge Raad worden gesteld over de uitleg van rechtsregels. Het antwoord op de gestelde prejudiciële vragen biedt de rechtspraktijk houvast bij het beslechten van concrete geschillen over het recht op huurprijsvermindering door de coronacrisis.

Blijkens de uitspraak van 31 januari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Rechtbank Roermond de volgende vier prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Advies van de procureur-generaal

Alvorens de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoordt, geeft de procureur-generaal advies aan de Hoge Raad over de beantwoording van de gestelde vragen. De procureur-generaal heeft op 30 september 2021 geadviseerd. In mijn eerdere blog over het “Advies over huurkorting wegens coronacrisis” bespreek ik het door de procureur-generaal gegeven advies.

Uitspraak van de Hoge Raad

De dag voorafgaand aan eerste kerstdag heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan. De Hoge Raad heeft blijkens de uitspraak van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) de gestelde derde en vierde prejudiciële vraag eerst als volgt beantwoord:

“Het antwoord op de derde prejudiciële vraag luidt als volgt. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.
(…)
Het antwoord op de vierde prejudiciële vraag luidt dat huurprijsvermindering op de voet van art. 6:258 lid 1 BW in de hiervoor in 3.2.5 bedoelde gevallen kan worden berekend volgens de hiervoor in 3.3.4 bedoelde vastelastenmethode.”

De gestelde eerste en tweede prejudiciële vraag heeft de Hoge Raad vervolgens als volgt beantwoord:

“Het antwoord op de eerste prejudiciële vraag luidt dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
(…)
Bij deze stand van zaken behoeft de tweede prejudiciële vraag geen beantwoording.”

Samenvatting van de uitspraak

De door de overheid opgelegde sluiting van bepaalde bedrijfsruimten is geen “gebrek” in de zin van de wet.

De omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimten, waaronder de horeca en (“niet-essentiële”) winkels, deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een “onvoorziene omstandigheid” waarmee partijen geen rekening hielden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Dit geldt voor huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad geeft een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten geldt dat de rechter per geval dient te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

LET OP: De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel.

Berekening van de huurkorting

De Hoge Raad geeft in haar uitspraak tevens een model dat een handvat biedt voor de berekening van de huurkorting. De huurkorting kan worden berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode, welke door het Gerechtshof Amsterdam is gehanteerd in een zaak over huurkorting wegens de coronacrisis.

De Hoge Raad hanteert voor de berekening van de huurkorting de volgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de huurprijs die de huurder contractueel verschuldigd is, wordt verminderd.

Rekenvoorbeeld

In haar uitspraak geeft de Hoge Raad ook een instructief rekenvoorbeeld. Zij hanteert daarvoor de volgende fictieve bedragen:

• huurprijs van € 4.500
• vaste lasten van € 25.000
• TVL van € 10.000
• behaalde lagere omzet van € 20.000
• referentieomzet van € 100.000

Vervolgens past de Hoge Raad deze fictieve bedragen toe in een aantal stappen.

1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

In dit rekenvoorbeeld resulteert het voorgaande in een huurkorting van ((€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% =) € 1.080. Deze huurprijsvermindering is gelijk aan 24% van de huurprijs.

TIP: Alhoewel de uitspraak van de Hoge Raad betrekking heeft op zogeheten 290-bedrijfsruimte, biedt de uitspraak en reeds aanwezige rechtspraak ook aanknopingspunten voor huurders van overige bedrijfsruimte, de zogeheten 230a-bedrijfsruimte, zoals sportscholen en schoonheidssalons, om aanspraak te maken op huurkorting wegens de coronacrisis.  

Hulp nodig of vragen?

Heeft u hulp nodig of vragen over huurkorting wegens de coronacrisis? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Nijmegen, Eindhoven en Den Bosch, maar uit het hele land. Zowel verhuurders als huurders. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.