Advies over huurkorting wegens coronacrisis

Het coronavirus heeft sinds de uitbraak van het virus grote (financiële) gevolgen teweeggebracht. Naast ziekte, gezondheidsschade en sterfgevallen worden die gevolgen voor een belangrijk deel bepaald door de ingrijpende overheidsmaatregelen die zijn genomen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Verschillende branches, waaronder de horeca, sportscholen, contactberoepen en “niet-essentiële winkels”, werden onder meer (tijdelijk) verplicht om hun deuren te sluiten. De gedwongen sluiting heeft gevolgen gehad voor de behaalde omzet van huurders. Tegelijkertijd heeft de overheid verschillende economische steunmaatregelen uitgerold, waaronder de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).

De ingrijpende overheidsmaatregelen hebben in huurzaken geleid tot de nodige discussie over de vraag of huurders van bepaalde bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op huurkorting wegens de coronacrisis. Dit wordt ook wel het recht op huurprijsvermindering genoemd. In één van de rechtszaken daarover heeft de rechter een viertal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland. Prejudiciële vragen zijn rechtsvragen die aan de Hoge Raad worden gesteld over de uitleg van rechtsregels. Het antwoord daarop biedt de rechtspraktijk houvast bij het beslechten van concrete geschillen over het recht op huurprijsvermindering door de coronacrisis.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter van de Rechtbank Roermond, zittingsplaats Roermond, heeft blijkens de uitspraak van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) de volgende vier prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Advies van de procureur-generaal

Voordat de Hoge Raad de gestelde prejudiciële vragen zal beantwoorden, geeft de procureur-generaal advies aan de Hoge Raad. De procureur-generaal heeft blijkens de conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:902) geadviseerd om de prejudiciële vragen als volgt te beantwoorden.

Antwoord op vraag 1:

“Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.”

Antwoord op vraag 2:

“De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.”

Antwoord op vraag 3:

“Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.”

Antwoord op vraag 4:

“De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.”

Samenvatting van het advies

Huurders van bedrijfsruimten, zoals de horeca en “niet-essentiële winkels”, hebben in beginsel recht op huurkorting indien het gehuurde ten tijde van de coronacrisis wegens de overheidsmaatregelen gedwongen gesloten was. De gedwongen sluiting heeft tot een beperking van het huurgenot geleid. Dit is te kwalificeren als gebrek. Ook vormde de coronacrisis een “onvoorziene omstandigheid”, waarmee verhuurder en huurder geen rekening hielden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Dit kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die gebaseerd is op het daadwerkelijke nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen voldoende ernstige omzetverlies. Bij het bepalen van het nadeel kunnen bepaalde tegemoetkomingen vanuit de overheid (zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten) worden verrekend. Uitgangspunt dient te zijn dat het nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder wordt verdeeld.

Uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad dient de gestelde prejudiciële vragen nog te beantwoorden in een uitspraak. Wanneer de Hoge Raad uitspraak zal doen, is op het moment van schrijven van deze blog nog niet bekend. De Hoge Raad is vrij om het door de procureur-generaal verstrekte advies al dan wel of niet over te nemen. Zodra de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan, volgt er een update.

Update (28 december 2021): 

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 uitspraak (ECLI:NL:HR:2021:1974) gedaan. In mijn blog “Huurkorting wegens coronacrisis” bespreek ik de uitspraak van de Hoge Raad.

Hulp nodig of vragen?

Heeft u hulp nodig of vragen over huurkorting door de coronacrisis? Of is er een geschil ontstaan met uw verhuurder of huurder? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.