Advies over vaststelling aanvangshuurprijs bij ontbreken WOZ-waarde

De WOZ-waarde van een woning is sinds 1 oktober 2015 één van de factoren van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Aan de hand van het WWS kan onder meer de redelijkheid van de aanvangshuurprijs worden getoetst door de Huurcommissie voor zelfstandige woonruimte.

In de wet, meer specifiek de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), staan de spelregels omtrent de redelijkheid van de aanvangshuurprijs opgenomen. Op de inhoud daarvan wordt in deze blog niet nader ingegaan. Wel wordt gewezen op het feit dat de Huurcommissie van het in het Bhw opgenomen WWS kan afwijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. In bepaalde gevallen is het namelijk onmogelijk om een representatieve WOZ-waarde voor te hebben liggen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij nieuwbouw of transformatie van kantoorruimte in woningen. Het ontbreken van een representatieve WOZ-waarde heeft in beginsel tot het gevolg dat conform het WWS uit wordt gegaan van de daarin opgenomen minimumwaarde ad € 55.888,- (prijspeil 1 juli 2021).

Het aantal punten voor de WOZ-waarde zal in een dergelijk geval aanzienlijk lager zijn dan wanneer wordt uitgegaan van een representatieve waarde van de woning. Nagenoeg iedere zelfstandige woning in Nederland heeft namelijk een aanzienlijk hogere marktwaarde dan de minimumwaarde uit het WWS, waardoor toepassing van de minimumwaarde grote financiële gevolgen kan hebben.

Dit is met name het geval indien de overeengekomen huurprijs hoger ligt dan de liberalisatiegrens ad € 763,47 (voor huurovereenkomsten die in 2022 zijn aangegaan), maar door toepassing van de minimumwaarde ‘terugvalt’ in de sociale huursector in plaats van vrije huursector.

Geschillen over de WOZ-waarde in het kader van de woningwaardering, waarbij het in de kern neerkomt op toepassing van de minimumwaarde of een representatieve waarde, hebben in huurkwesties geleid tot de nodige rechtszaken. Daarbij is van belang of, en zo ja wanneer, het WWS ruimte biedt om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimumwaarde wanneer de WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde.

De kantonrechters in Nederland hebben daarover verschillend geoordeeld. In één van de rechtszaken daarover heeft de rechter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland. Prejudiciële vragen zijn rechtsvragen die aan de Hoge Raad worden gesteld over de uitleg van rechtsregels. Het antwoord daarop biedt de rechtspraktijk houvast bij het beslechten van concrete geschillen.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, heeft blijkens de uitspraak d.d. 28 juli 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:3439) de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

“A. Biedt de systematiek van artikel 10 van de Uitvoeringswet woonruimte, artikel 5 Bhw en onderdeel 9 van bijlage I sub A Bhw ruimte om meer punten aan onderdeel 9 van bijlage I sub A bij het Bhw toe te kennen, dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, als de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?
B. Zo ja, is het gebruik maken van die ruimte gebonden aan regels en kunnen die regels worden benoemd aan de hand van de situaties die zijn omschreven in de vragen die Xior heeft geformuleerd (zie hiervoor punt 2.6., vraag C van Xior)?
C. Indien vraag A negatief moet worden beantwoord bieden de artikelen 6:2 lid 2 BW en/of 6:248 lid 2 BW ruimte om tot een andere waardering voor de WOZ-waarde te komen dan als uitgangspunt geldt voor onderdeel 9 bijlage I sub A Bhw en zo ja kan aan de hand van de situaties die zijn omschreven in vraag C van Xior worden benoemd waarin die ruimte zijn begrenzing vindt?
D. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of:
d. aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten biedt om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (bijvoorbeeld een WOZ-beschikking met een waarde per 1 januari van het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan, zie de aanverwante zaken waarin ook heden uitspraak wordt gedaan door de kantonrechter);
e. verhuurder en/of huurder al dan niet (tijdig) pogingen hebben ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde beschikking op de peildatum?
Zo ja, wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?
E. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of sprake is van een situatie waarbij het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning en/splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie? Zo ja wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?”

De Vraag C van Xior, waarnaar hierboven onder vraag B wordt verwezen, luidt als volgt:

“C. Indien de rechter of Huurcommissie alleen in bijzondere situaties bevoegd is via de onder A genoemde bepalingen een andere waarde dan de minimumwaarde toe te passen, vallen een of meer van de volgende situaties dan onder die bijzondere situaties?
1. Het is niet mogelijk om volgens de systematiek van de WOZ een voor de woning vastgestelde WOZ-waarde te hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat het gaat om nieuwbouw die is gestart na 1 januari van een lopend jaar en is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.
2. Op 1 januari is sprake van een “gebouwd eigendom in aanbouw” zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ (bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd naar woningen). Er wordt per 1 januari één WOZ-waarde afgegeven voor het (in verbouwing zijnde) gehele pand in plaats van meerdere WOZ-waarden voor de (nog in ontwikkeling zijnde) woningen, al dan niet omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen deze (in ontwikkeling zijnde) woningen (nog) niet verwerkt zijn.
3. De methode die krachtens onderdeel 9, tweede alinea, van de toelichting bij bijlage 1 bij het Bhw dient te worden toegepast (‘geobjectiveerde stichtingskosten’) levert een waarde op die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de huurwoning die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld.
4. Er is sprake is van splitsing van een woning, zonder dat de van overheidswege vereiste vergunningen zijn verkregen, waardoor uitsluitend een WOZ-waarde van de (voordien) bestaande woning vastgesteld is (en geen WOZ-waarde per woning).”

Advies van de procureur-generaal

Voordat de Hoge Raad de gestelde prejudiciële vragen zal beantwoorden, geeft de procureur-generaal advies aan de Hoge Raad. De procureur-generaal heeft blijkens haar conclusie d.d. 2 februari 2022 (ECLI:NL:PHR:2022:127) geadviseerd om de prejudiciële vragen als volgt te beantwoorden.

Antwoord op vraag A

“De ratio voor opname van bedoelde minimumwaarde is het voorkomen van schokeffecten bij specifieke woningen van specifieke verhuurders (zie hiervoor in 2.15-2.18). Het gaat daarbij om een zeer beperkte categorie zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou immers leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan die van destijds. Om die reden hanteert het WWS niet de reële WOZ-waarde maar een minimumwaarde. Per 1 oktober 2015 werd deze waarde vastgesteld op € 40.000, die vervolgens jaarlijks is geïndexeerd en per 1 juli 2021 € 55.888,- bedraagt.

Uit de tekst van bijlage I, onder A, onderdeel 9.1 BHW volgt niet expliciet dat ook van deze minimumwaarde moet worden uitgegaan als er voor de woning geen vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de WOZ voorhanden is. Dit volgt ook niet uit de ‘Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt’ die, zoals hiervoor besproken, een integraal onderdeel van het WWS vormt (zie hiervoor in 2.16). En dit volgt ook niet uit de Nota van toelichting behorende bij het Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken) (zie hiervoor in 2.17).

Uit de hiervoor in 2.20 weergegeven antwoorden van de minister volgt echter dat het wel de bedoeling van de wetgever is om – in die gevallen waarin woonruimte door bijvoorbeeld nieuwbouw, transformatie of (illegale) splitsing geen of een hele lage WOZ-waarde heeft – uit te gaan van de minimum WOZ-waarde. Dit is ook conform het beleid van de huurcommissie.

Dat tezamen beschouwd leidt er volgens mij toe dat in beginsel ook van de minimumwaarde moet worden uitgegaan als er voor de woning geen vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ voorhanden is.

Hoofdstroming 2 uit de rechtspraak (vgl. hiervoor in 2.29) dat art. 5 lid 1 BHW zo moet worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW/BHW wordt bereikt, en daarom aansluiting moet worden gezocht bij de reële WOZ-waarde, lijkt bij eerste beschouwing door een gewone civielrechtelijke bril wel aantrekkelijk, maar acht ik hier problematisch. Miskend wordt dan dat het de uitdrukkelijke bedoeling is geweest van de wet- en besluitgever om in die gevallen waarin woonruimte door bijvoorbeeld nieuwbouw, transformatie of (illegale) splitsing geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, uit te gaan van de minimum WOZ-waarde, zoals we hebben gezien in 2.20. Ik zie niet goed hoe dat door uitleg van lid 1 van art. 5 BHW desniettegenstaande zou kunnen worden ‘weg-geïnterpreteerd’, even de ‘normale’ ook hier geldende ‘escape’ van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing gelaten. Het zou ook weinig houvast bieden en leiden tot casuïstische rechtspraak en komt zodoende op gespannen voet te staan met de rechtszekerheid en kan rechtsongelijkheid in de hand werken en dat is op dit terrein van het huurrecht voor woonruimte niet wenselijk. Daarbij speelt ook een rol dat het kabinet Rutte IV het WWS wil ‘vereenvoudigen’ volgens het regeerakkoord (en nog niet is aangegeven hoe), zodat de rechter ook vanuit dit perspectief hier mogelijk terughoudendheid past. Ten slotte is de hele gedachte achter het puntensysteem uiteindelijk bescherming van de huurder en die lijkt niet gediend met een mogelijk ruimere bevoegdheid tot afwijking van de minimum WOZ-waarde die immers tot hogere toegestane huren leidt. Of dit laatste altijd een doorslaggevend gezichtspunt moet zijn, valt te betwijfelen, maar het is naar mij voorkomt wel een factor die op de achtergrond doorklinkt. Als afgeleide daarvan: het ligt mogelijk meer in de risicosfeer van de verhuurder en de ruimte voor afwijking lijkt qua bedoeling van de wet- en besluitgever hier niet ruim te moeten zijn.

Uit de Nota van toelichting bij het BHW volgt dat de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW alleen bedoeld is voor de uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, zoals we hebben gezien in 2.22. De lijn van de lagere rechtspraak volgens hoofdstroming 1 (vgl. hiervoor in 2.28) is dat mede gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van de huurprijswetgeving de afwijkingsbevoegdheid terughoudend moet worden toegepast en het niet de bedoeling is om daarmee omissies te herstellen. Daar sluit ik mij (met enige aarzeling) bij aan.

De afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW is evenmin bedoeld om een kwaliteitsfactor te herwaarderen, indien met deze factor al rekening is gehouden in het WWS, zoals we hebben gezien in 2.25.

De systematiek van art. 10 UHW, art. 5 BHW en bijlage I, onder A, onderdeel 9 biedt in mijn ogen, gelet op dit alles, dan ook alleen ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde in de uitzonderlijke gevallen dat het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. In andere gevallen dat een representatieve WOZ-waarde voor de woonruimte ontbreekt, bijvoorbeeld als gevolg van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten dat voor risico van de verhuurder komt, is die ruimte er volgens mij niet. Overigens is dit stelsel ook weer niet zo beperkt, als dat op het eerste gezicht kan lijken, zoals we nu gaan zien bij de bespreking van de door Xior genoemde situaties in haar vraag C.”

Antwoord op vraag B

“Uit mijn beantwoording van de eerste prejudiciële vraag volgt dat in de gevallen waarin woonruimte geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, in beginsel moet worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Art. 5 lid 2 BHW biedt ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde in de uitzonderlijke gevallen dat het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. In andere gevallen dat een (representatieve) WOZ-waarde voor de woonruimte ontbreekt, bijvoorbeeld als gevolg van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten door of voor risico van de verhuurder, biedt art. 5 lid 1 en/of lid 2 BHW die ruimte volgens mij niet.

Het is aan de huurcommissie/feitenrechter om in de concrete omstandigheden van het geval te bepalen of er sprake is van zo’n uitzonderlijk geval waarin het puntenstelsel wegens de aard van de woonruimte niet voldoende recht doet aan de woningkwaliteit in kwestie. De vier gevallen uit vraag C van Xior kunnen dan in mijn ogen als volgt worden uitgewerkt.

Ad 1) Wanneer het niet mogelijk is om een voor de woning vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ te verkrijgen, biedt art. 5 lid 2 BHW inderdaad ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde. Dat is ook waar de auteurs van het Woonrechtartikel uit 2018 op uitkomen.

Ten aanzien van de situatie onder 2: ook in het geval dat het niet mogelijk is om aparte voor de woningen vastgestelde waarden volgens de systematiek van hoofdstuk IV van de WOZ te verkrijgen, biedt art. 5 lid 2 BHW volgens mij ruimte om meer toe te kennen dan de minimum WOZ-waarde. Dat is evenwel niet zo wanneer separate vastgestelde waarden voor de woningen ontbreken als gevolg van administratieve omissies of ander handelen of nalaten dat voor risico komt van de verhuurder, want daar is art. 5 lid 2 BHW niet voor bedoeld. Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder wel separate WOZ-beschikkingen zou hebben kunnen verkrijgen die rekening hielden met de werkelijke (markt)situatie van de verhuurde woningen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar heeft nagelaten deze aan te vragen of ervoor te zorgen dat een en ander tijdig in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is verwerkt. Dan geldt gewoon de minimumwaarde met alle gevolgen van dien voor de verhuurder.

Ten aanzien van de situatie onder 3: de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW is niet bedoeld om de WOZ-waarde te herwaarderen, wanneer met dat aspect al rekening is gehouden in het WWS, zoals besproken in 2.25. Ik teken daar bij aan dat hier ook anders over gedacht kan worden, maar dat lijkt mij dan wel in strijd komen met de klaarblijkelijke bedoeling van de wet- en besluitgever, zodat dat niet zo voor de hand ligt in mijn ogen. In gevallen van aperte onbillijkheid, zou hier mogelijk ruimte zijn voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Over categorie 4 kunnen we kort zijn: voor illegale splitsing is art. 5 lid 2 BHW niet bedoeld, dat lijkt mij een schoolvoorbeeld van ‘ander handelen dat voor risico van de verhuurder komt’, waar geen plaats is voor toepassing van art. 5 lid 2 BHW.”

Antwoord op vraag C

“Dat moet in uitzonderlijke gevallen mogelijk worden geacht (ook als vraag A geclausuleerd positief wordt beantwoord zoals voorgesteld in deze conclusie), zoals we hiervoor hebben gezien in de inleiding en in 2.45, al zal de ruimte daarvoor in de praktijk bepaald niet groot zijn. Daar hoort andermaal de analyse bij dat daarbij de waarschuwing past dat hiermee geen handelen of nalaten van de verhuurder gerepareerd behoort te worden dat voor diens risico komt. Het is aan feitenrechter om in de concrete omstandigheden van het betreffende geval te bepalen of er sprake is van een uitkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In mijn ogen laat de ruimte die de kantonrechter daarbij heeft zich niet in algemene regels vatten. Ik volsta hier op te merken dat in de situaties onder 3 en 4 uit vraag C van Xior, mede gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van de huurprijswetgeving, slechts in zeer uitzonderlijke gevallen sprake zal zijn van een onaanvaardbare situatie.”

Antwoord op (sub)vragen onder D

“Deze vragen lijken mij bevestigend te kunnen worden beantwoord. Ten aanzien van het gegeven onder d: indien de kantonrechter gebruik maakt van de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW of op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid meer punten toekent dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde, dient de kantonrechter inderdaad in mijn optiek te beschikken over voldoende objectieve gegevens. In zoverre kan dit gegeven relevant zijn. Te denken valt naast hetgeen genoemd wordt ook aan een taxatierapport voor een reële WOZ-waarde door een plaatselijk bekende makelaar. Ook hetgeen onder e wordt opgemerkt kan van betekenis zijn, zoals uit de beantwoording van de eerdere vragen volgt. Handelen dat voor rekening van verhuurder behoort te blijven, kan niet gerepareerd worden met art. 5 lid 2 BHW en zal vrijwel nooit leiden tot het oordeel dat sprake is van een situatie die naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geoordeeld.”

Antwoord op vraag E

“In deze situatie moet voor de puntentelling worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde, nu de woonruimte geen eigen WOZ-waarde heeft (zie ook hiervoor in 2.20; derde liggende streepje). Het ontbreken van een eigen WOZ-waarde voor de woning is hier bovendien het gevolg van een illegale situatie die door de verhuurder is gecreëerd, althans voor diens risico komt en dat leent zich, zoals we hebben gezien, niet voor reparatie middels toepassing van art. 5 lid 2 BHW (zie hiervoor in 2.41) en hier lijkt ook de ruimte voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid praktisch academisch (vgl. hiervoor in 2.48).”

Samenvatting van het advies

In uitzonderlijke situaties waarin het puntenstelsel vanwege de aard van de woonruimte onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning is er op grond van artikel 5 lid 2 Bhw ruimte voor afwijking van het WWS . Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer het door de systematiek van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) onmogelijk is om een representatieve WOZ-waarde voor te hebben liggen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij nieuwbouw of transformatie van kantoorruimte in woningen. Het WWS laat bij hoge uitzondering tevens ruimte voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de hiervoor besproken situaties is er ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde. Een later verkregen WOZ-beschikking of een taxatierapport voor een reële WOZ-waarde door een plaatselijke makelaar kunnen relevante aanknopingspunten bieden voor de Huurcommissie of rechter om de WOZ-waarde vast te stellen.

Voor een afwijking is geen plaats ter reparatie van administratieve omissies van de verhuurder of een ander handelen of nalaten dat voor risico van de verhuurder komt. Tevens is de afwijkingsbevoegdheid niet bedoeld om de WOZ-waarde te herwaarderen, wanneer met dat aspect al rekening is gehouden in het WWS. Ook is de afwijkingsbevoegdheid en de  derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid niet bedoeld voor illegale splitsing.

Uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad dient de gestelde prejudiciële vragen nog te beantwoorden. Wanneer de Hoge Raad uitspraak zal doen, is op het moment van schrijven van deze blog nog niet bekend. De Hoge Raad is vrij om het door de procureur-generaal verstrekte advies al dan wel of niet over te nemen. Zodra de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan, volgt er een update.

Hulp nodig of vragen?

Heeft u hulp nodig of vragen over de vaststelling van de aanvangshuurprijs bij het ontbreken van de WOZ-waarde van het gehuurde? Of is er een geschil ontstaan over de hoogte van de aanvangshuurprijs? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.