Aansprakelijk stellen voor slecht uitgevoerde werkzaamheden

Nadat de aannemer zijn werkzaamheden heeft afgerond of mogelijk zelfs tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, komt de opdrachtgever erachter dat de werkzaamheden slecht zijn uitgevoerd. Er kan sprake zijn van een gebrek. Dit is het geval indien het verrichte werk niet beantwoordt aan de aannemingsovereenkomst. Als opdrachtgever wilt u de aannemer vervolgens aansprakelijk stellen voor de slecht uitgevoerde werkzaamheden. Als aannemer wilt u op uw beurt daartegen verweer voeren en/of de onderaannemer aanspreken indien de werkzaamheden zijn uitgevoerd door een onderaannemer.

Indien u uw woning laat verbouwen, schakelt u daarvoor meestal een aannemer in. U sluit als opdrachtgever een aannemingsovereenkomst met uw aannemer. Het merendeel van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over aanneming van werk zijn van regelend recht, waardoor partijen daarvan kunnen afwijken in de aannemingsovereenkomst. Hierdoor wordt veelal verwezen naar omvangrijke algemene (standaard)voorwaarden. Die bepalen dan de geldende spelregels tussen opdrachtgever en aannemer. Beide partijen zijn bij een overeenkomst in beginsel verplicht om de gemaakte afspraken na te komen. In de kern komt het bij een aannemingsovereenkomst erop neer dat enerzijds de aannemer verplicht is om de afgesproken werkzaamheden tijdig en deugdelijk uit te voeren en op te leveren. Anderzijds is de opdrachtgever verplicht om tijdig te betalen.

LET OP: bij de bouw van een woning in opdracht van een consument gelden een aantal dwingendrechtelijke bepalingen. Afwijking daarvan in uw aannemingsovereenkomst is niet mogelijk. Ook de bepalingen over meerwerk en de aansprakelijkheid van de aannemer voor verzwegen verborgen gebreken zijn van dwingend recht. 

Bent u als (onder)aannemer of opdrachtgever voor rechtsbijstand verzekerd? Ook in dat geval kan Houth Advocaat u mogelijk bijstaan. Neem vrijblijvend contact op.

De oplevering is van essentieel belang bij het aansprakelijk stellen voor slecht uitgevoerde werkzaamheden

Hierboven is reeds aangegeven dat de aannemer verplicht is om het werk deugdelijk te verrichten en (tijdig) op te leveren. In de wet is bepaald dat het werk na de aanvaarding door de opdrachtgever als opgeleverd wordt beschouwd. Hiervoor geldt de volgende regeling. Nadat de aannemer kenbaar heeft gemaakt dat het werk klaar is om opgeleverd te worden, dient de opdrachtgever het werk binnen een redelijke termijn te keuren. Na de keuring dient de opdrachtgever het werk (onder voorbehoud) te aanvaarden of (onder aanwijzing van de geconstateerde gebreken) te weigeren. Laat de opdrachtgever na om binnen een redelijke termijn het werk te (laten) keuren en te aanvaarden of weigeren, dan wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard.

LET OP: De algemene (standaard)voorwaarden kunnen een afwijkende regeling bevatten! Op basis van de AVA 2013 is er bijvoorbeeld sprake van oplevering indien de opdrachtgever het werk in gebruik neemt.

De oplevering heeft de volgende gevolgen. Volgens de wet is het werk voor risico van de opdrachtgever na de oplevering. De opdrachtgever blijft daarom de volledige aanneemsom verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk. Daarnaast is de aannemer ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Welke gebreken dit zijn, hangt onder meer af van de deskundigheid van de opdrachtgever. Voor deze gebreken is de aannemer dus niet meer aansprakelijk. Op de opdrachtgever rust zodoende een onderzoeksplicht.

Mogelijkheid bieden om de gebreken te herstellen

Indien u na de oplevering gebreken ontdekt, geldt als wettelijke hoofdregel dat u aan de (onder)aannemer de gelegenheid dient te geven om de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen. Op deze hoofdregel gelden nog wel enkele uitzonderingen. Daarvan kan sprake zijn indien:

• De noodzakelijke herstelwerkzaamheden groot ongerief voor de opdrachtgever zouden meebrengen.
• Geen goed resultaat te verwachten valt wegens gebleken onbekwaamheid van de (onder)aannemer.
• Er sprake is van een verstoorde relatie tussen opdrachtgever en aannemer.

Nadat is vastgesteld dat er sprake is van slecht uitgevoerde werkzaamheden is het belangrijk om uw aannemer daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen. Daarbij geeft u concreet aan welke gebreken er zijn ontdekt en stelt u een redelijke termijn waarbinnen deze gebreken dienen te worden hersteld. Indien u conform de wet aan de aannemer de gelegenheid geeft om de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen, kunt u daarbij mogelijk uw betalingsverplichting opschorten. Het is echter niet toegestaan om voor een gering gebrek een aanzienlijk bedrag achter te houden. De omvang van de opschorting dient wel in verhouding te staan tot de geconstateerde gebreken.

In artikel 7:759 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is namelijk het volgende bepaald:
“Indien het werk na oplevering gebreken vertoont waarvoor de aannemer aansprakelijk is, moet de opdrachtgever, tenzij zulks in verband met de omstandigheden niet van hem kan worden gevergd, aan de aannemer de gelegenheid geven de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen, onverminderd de aansprakelijkheid van de aannemer voor schade ten gevolge van de gebrekkige oplevering.”

Gaat de aannemer ondanks uw schriftelijk verzoek niet binnen de gegunde redelijke termijn over tot herstel van de gebreken, dan verkeert de aannemer in verzuim. Indien er sprake is van verzuim aan de zijde van de aannemer dan heeft de opdrachtgever de mogelijkheid om de aannemingsovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te eisen. Houth Advocaat helpt u daarbij!

De aannemingsovereenkomst opzeggen of ontbinden?

Een aannemingsovereenkomst kan worden ontbonden óf worden opgezegd. Deze beëindigingsmogelijkheden zijn verschillend en hebben dan ook verschillende consequenties. De twee varianten worden hieronder kort toegelicht.

LET OP: Indien de aannemingsovereenkomst op de verkeerde grond wordt beëindigd en/of niet de juiste stappen worden doorlopen, kan dit (met name voor de opdrachtgever) grote financiële gevolgen hebben!

Opzeggen en beëindiging in onvoltooide staat

In de wet is bepaald dat de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst te allen tijde kan opzeggen. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk, waarbij de voorkeur uitgaat naar een schriftelijke opzegging. Een soortgelijke bepaling komt ook voor in de meeste algemene voorwaarden in de bouw, zoals de UAV 2012 en de UAV-CG 2005. Daarin wordt gesproken over de beëindiging in onvoltooide staat. In afwijking van de wettelijke bepaling kan de aannemer op grond van de UAV 2012 de aannemingsovereenkomst onder bepaalde voorwaarden ook voortijdig beëindigen. Bij opzegging dient de opdrachtgever de voor het gehele werk geldende prijs te betalen, verminderd met de besparingen zijdens de aannemer.

Ontbinden

Daarnaast kan de aannemingsovereenkomst worden ontbonden. Daarvoor dient er sprake te zijn van een tekortkoming, bijvoorbeeld wegens onbetaalde facturen of slecht uitgevoerde werkzaamheden. De tekortkoming dient de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Deze bevoegdheid bestaat veelal pas nadat de andere partij in verzuim verkeert. Bij ontbinding worden partijen bevrijdt van hun verplichtingen en ontstaat een verbintenis om de reeds verrichte prestaties ongedaan te maken. In de bouw is het ongedaan maken van verrichte werkzaamheden doorgaans praktisch niet mogelijk, zodat daarvoor een vergoeding in de plaats treedt. De hoogte daarvan wordt bepaald aan de hand van de waarde van de verrichte werkzaamheden.

Aandachtspunten

Uit het voorgaande volgt dat er een aantal punten extra aandacht verdienen bij het aansprakelijk stellen van uw aannemer voor slecht uitgevoerde werkzaamheden. Deze zullen hieronder nog kort aan bod komen door middel van een aantal tips:

• Maak vooraf duidelijke afspraken en leg deze goed vast.
• Controleer de uitgevoerde werkzaamheden of laat de werkzaamheden door een deskundige controleren.
• Klaag tijdig over gebreken (leg dit schriftelijk vast).
• Laat een opleveringsrapport opstellen en onderteken het rapport door beide partijen.
• Geef de aannemer de mogelijkheid om de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen (leg dit schriftelijk vast).
• Kies de juiste grond om de aannemingsovereenkomst te beëindigen. 

Wordt u als (onder)aannemer aansprakelijk gesteld voor slecht uitgevoerde werkzaamheden? Houth Advocaat verdedigt u(w onderneming) graag. Neem vrijblijvend contact op Houth Advocaat.

Wilt u uw aannemer aansprakelijk stellen voor slecht uitgevoerde werkzaamheden?

Of wordt u als (onder)aannemer juist aansprakelijk gesteld voor vermeend slecht uitgevoerde werkzaamheden? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat contractenrecht. Houth Advocaat is een advocatenkantoor uit Uden, heeft een landelijke dekking en staat zowel (onder)aannemers als opdrachtgevers bij. Met name uit de regio Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.