Verschil tussen pacht en huur

Het verschil tussen pacht en huur. Beide termen worden in de praktijk nog weleens door elkaar gehaald. Het onderscheid tussen beide soorten overeenkomsten is in veel gevallen essentieel. Er gelden namelijk verschillende regimes, rechten en verplichtingen. Indien het andere regime dan gedacht van toepassing is, kan dit grote gevolgen hebben.  In deze blog wordt het verschil tussen pacht en huur besproken.

Kwalificatie van overeenkomsten

Voor de kwalificatie van een overeenkomst is de inhoud van de door partijen overeengekomen rechten en plichten beslissend en niet de benaming die de partijen aan hun overeenkomst hebben toegekend. De naam bovenaan het contract is dus niet bepalend. Indien de overeengekomen rechten en plichten voldoen aan de wettelijke definitie van pacht, dan is er sprake van pacht. Dit is zelfs het geval, indien partijen niet hebben gewild dat de wettelijke regels over pacht van toepassing zouden zijn. Een contract waar bovenaan “huurovereenkomst” staat en partijen in veronderstelling verkeren dat er sprake is van huur, kan alsnog aan de definitie van pacht voldoen.

Het verschil tussen pacht en huur

Het voornaamste verschil tussen pacht en huur is dat bij pacht de onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik wordt verstrekt ter uitoefening van de landbouw. Om beide soorten overeenkomsten te onderscheiden dient dus te worden beoordeeld of de verhuurde zaak ter uitoefening van de landbouw dient. Een aantal voorbeelden van onroerende zaken die onderwerp van pacht kunnen zijn, zijn als volgt:

• Grond
• Fokkerij
• Stal
• Boerderij
• Kas

Bedrijfsmatige landbouw

In de wet staat opgenomen wat onder het begrip “landbouw” wordt verstaan. De daarin genoemde activiteiten worden alleen als landbouw aangemerkt voor zover deze bedrijfsmatig worden uitgeoefend. Het moet dus om bedrijfsmatige landbouw gaan. Het in gebruik verstrekken van bijvoorbeeld een weiland ten behoeve van een hobby is dan ook niet te kwalificeren als pacht. Om te beoordelen of er sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van de activiteiten zijn de volgende gezichtspunten van belang:

• Omvang van het bedrijf en samenhang tussen de verschillende activiteiten
• De vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden
• Het te verwachten ondernemingsrendement
• De vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft

Deze gezichtspunten dienen in onderlinge samenhang te worden beschouwd, waarbij alle overige omstandigheden van het geval tevens een rol spelen.

Huur

Huur betreft een benoemde overeenkomst. Dit houdt in dat de wet een definitie van deze overeenkomst geeft. De wet bepaalt onder meer expliciet dat de pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt. Daarmee wordt voorkomen dat de pachtovereenkomst onder de definitie van huur valt. Het onderscheid tussen beide overeenkomsten is vaak van groot belang.

De wet, artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek, geeft de volgende definitie voor huur:

“1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2–4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet.
3. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.“

Pacht

Ook pacht is een benoemde overeenkomst, zodat de wet deze overeenkomst definieert. De wet bepaalt wat pachten is. Ook worden de geldende spelregels (deels) door de wet bepaald. Pacht van een onroerende zaak lijkt qua kenmerken aan de definitie van een huurovereenkomst te voldoen, maar het wezenlijke verschil met huur is dat het in gebruik verstrekken geschiedt ter bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw.

De wet, artikel 7:311 van het Burgerlijk Wetboek, geeft de volgende definitie voor pacht:

“Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.“

LET OP: het merendeel van de belangrijke bepalingen van het pachtrecht zijn niet van toepassing op de pachtovereenkomst betreffende los land dat niet groter is dan één hectare.

Hulp nodig of vragen?

Het onderwerp “verschil pachten of huur” is in deze blog uitvoerig aan bod gekomen. Wilt u een huurovereenkomst afsluiten en twijfelt u of er sprake is van pacht? Mogelijk wordt het verhuurde in gebruik gegeven ter bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. Het is verstandig om dit vooraf goed te (laten) controleren door een kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel verhuurder als huurders bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.