Maximale huurverhoging vrije sector
De maximale huurverhoging in de vrije sector blijft een jaarlijks terugkerend onderwerp tussen verhuurders en huurders. Tot 1 mei 2021 was er geen sprake van een wettelijke maximale huurverhoging voor woningen in de vrije sector. Er was namelijk een hoge mate van contractsvrijheid ten aanzien van de jaarlijkse maximale huurverhoging in de vrije sector. Over de mogelijkheden om de huurprijs te verhogen in de vrije sector schreef ik reeds de blog “Huurverhoging vrije sector”. Mede ingegeven door de coronacrisis en de hoge inflatie heeft het parlement (de Eerste en Tweede Kamer) een tweetal wetsvoorstellen aangenomen, waardoor er voor een periode van 3 jaar wel een wettelijke maximale huurverhoging voor woningen in de vrije sector geldt. Het gaat om Wetsvoorstel (35.488), ook wel de “Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten” genoemd, en Wetsvoorstel (36.218), ook wel de “Wijziging maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten” genoemd.
LET OP: Deze wetsvoorstellen hebben met name nadelige gevolgen voor verhuurders van woningen in de vrije sector.
Vrije sector
Wanneer is er sprake van een huurwoning in de vrije sector? Daarvan is sprake, indien het gaat om een zelfstandige woonruimte waarvan de huurprijs bij de aanvang van de bewoning hoger is dan € 808,06. Het genoemde bedrag geldt voor huurovereenkomsten die in 2023 zijn aangegaan. Het bedrag wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd en deze grens wijzigt jaarlijks. In 2022 was de liberalisatiegrens bijvoorbeeld nog € 763,47.
Het wetsvoorstel (35.488)
Het wetsvoorstel (35.488) wijzigt Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het wetsvoorstel heeft als doel huurders in de vrije sector voor een periode van 3 jaar te beschermen tegen hoge huurverhogingen. Deze bescherming wordt gerealiseerd door een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor woningen in de vrije sector. Het wetsvoorstel is op 9 februari 2021 door de Tweede Kamer aangenomen. Op 23 maart 2021 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel aangenomen. De wet is blijkens het Koninklijk Besluit d.d. 29 april 2021 per 1 mei 2021 in werking getreden.
Maximaal het inflatiepercentage + 1 procentpunt
De jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector is in het wetsvoorstel (35.488) gemaximeerd op het inflatiepercentage + 1 procentpunt. In een eerder stadium had de minister voorgesteld om de huurverhoging in de vrije sector te maximeren op het inflatiepercentage + 2,5 procentpunt. Dit werd echter als bovenmatig beschouwd.
Het huidige (gewijzigde) wetsvoorstel voorziet niet in overgangsrecht, zodat de maximale huurverhoging in de vrije sector na inwerkingtreding geldt voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten.
LET OP: Dit geldt ongeacht of partijen in de huurovereenkomst een hoger huurprijsverhogingspercentage hebben afgesproken.
Uitsluiting opzeggingsgrond
Het wetsvoorstel leidt er tevens toe dat een thans bestaande opzeggingsgrond aan de zijde van de verhuurder wordt uitgesloten. Het gaat om de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens het door de huurder niet aanvaarden van een redelijk aanbod. Deze uitsluiting geldt voor zover het aanbod betrekking heeft op een wijziging van de huurprijs.
In de wet, artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub d van het Burgerlijk Wetboek, staat thans de volgende opzeggingsgrond vermeld:
“1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen
(…)
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten”
Huurcommissie
Het wetsvoorstel creëert voor huurders van woningen in de vrije sector de mogelijkheid om de Huurcommissie te verzoeken om uitspraak te doen over een doorgevoerde huurverhoging. Voorheen was dit enkel voor huurders van sociale huurwoningen mogelijk.
Het wetsvoorstel (36.218)
Het wetsvoorstel (36.218) heeft vervolgens het eerdere wetsvoorstel aangevuld. De reden daarvoor was de hoge inflatie in 2022. Artikel 10, derde lid van Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is met het wetsvoorstel gewijzigd. Het wetsvoorstel is op 8 december 2022 door de Tweede Kamer aangenomen. Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel aangenomen. De wet is per 1 januari 2023 in werking getreden.
Maximaal de loonontwikkeling + 1 procentpunt
Deze latere wetswijziging heeft ervoor gezorgd dat een tweede manier van berekening van de maximale huurverhoging is toegevoegd, waarbij wordt uitgegaan van de loonontwikkeling in plaats van de inflatie. Deze tweede manier geldt indien de loonontwikkeling lager is dan de inflatie. In dat geval is de wettelijke maximale huurverhoging in de vrije sector gelijk aan de loonontwikkeling +1 procentpunt. Voor 2023 geldt dat de loonontwikkeling lager ligt dan de inflatie.
TIP: De wettelijke maximale huurverhoging in de vrije sector is vanaf 1 januari 2023 4,1% (= 3,1% loonontwikkeling + 1 procentpunt).
Uitzondering
Wel geeft de wet een uitzondering indien de verhuurder investeringen heeft gedaan die een woningverbetering tot gevolg hebben. Na woningverbetering mag de huurprijs met een hoger bedrag dan de inflatie óf loonontwikkeling + 1 procentpunt worden verhoogd.
Hulp nodig of vragen?
Heeft u hulp nodig of vragen over de wetsvoorstellen of over de wettelijke maximale huurverhoging in de vrije sector? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat huurrecht. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel verhuurders als huurders bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.
