Huurder uitzetten bij verkoop

Als verhuurder van een woning, bedrijfs- of kantoorruimte wilt u mogelijk uw verhuurde pand verkopen. Over het algemeen zal de vraag naar uw pand afnemen, indien deze ten tijde van de verkoop in verhuurde staat verkeert. De meeste potentiële kopers zijn namelijk op zoek naar een pand vrij van huur. De vraag die dan rijst is: Kunt u de huurder uitzetten bij verkoop van uw pand?

Huurders worden regelmatig geconfronteerd met het feit dat de gehuurde woning, kantoor- of bedrijfsruimte wordt verkocht. In deze blog worden de (on)mogelijkheden en gevolgen besproken wat betreft het uitzetten van de huurder bij verkoop.

Koop breekt geen huur

Bij (ver)huur geldt de algemene regel: koop breekt geen huur. Deze regel bepaalt dat bij verkoop van het gehuurde de huurovereenkomst wordt voortgezet door de koper. De rechten en verplichtingen uit hoofde van het huurcontract gaan zodoende over van de oorspronkelijke verhuurder op de koper. De koper wordt zodoende de (nieuwe) verhuurder. Door middel van deze regel wordt de huurder beschermd tegen het verlies van huurgenot als gevolg van de verkoop van het gehuurde.

LET OP: de regel “koop breekt geen huur” geldt niet enkel bij verkoop van het pand, maar ook bij de vestiging of overdracht van een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal.

De wet, artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, stelt het volgende ten aanzien van de algemene regel “koop breekt geen huur”:

“1. Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.
2. Overdracht door een schuldeiser van de verhuurder wordt met overdracht door de verhuurder gelijkgesteld.
3. De verkrijger wordt slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.
4. Bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan alsmede van een woonwagen in de zin van artikel 235 en van een standplaats in de zin van artikel 236, kan niet van de voorgaande leden worden afgeweken.”

Huurders uitzetten bij verkoop

Indien de verhuurder van plan is om zijn woning of bedrijfsruimte te verkopen, kan hij de geplande verkoop niet gebruiken als (enkele) reden om het huurcontract op te zeggen. De verkoop van het pand betreft namelijk geen geldige opzeggingsgrond. De nieuwe eigenaar kan het pand dus niet betrekken na het afronden van de koop. Het oorspronkelijke huurcontract van de huurders loopt door.

Gaan alle afspraken over?

De regel “koop breekt geen huur” leidt er niet toe dat alle gemaakte afspraken uit het huurcontract overgaan op de koper. De koper is namelijk enkel gebonden aan de afspraken uit het huurcontract die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Enkel afspraken die als kernbeding kunnen worden gekwalificeerd gaan over. Hierdoor kunnen bepaalde (aanvullende) afspraken niet overgaan. Als voorbeeld kan de huurder in beginsel dan ook enkel een beroep doen op dwaling richting de oorspronkelijke verhuurder.

Dwingend recht

Partijen kunnen niet afwijken in hun huurcontract voor gebouwde onroerende zaken, woonwagens en standplaatsen afwijken van de regel “koop breekt geen huur”. Een aantal voorbeelden van gebouwde onroerende zaken zijn een:

• Woning
• Winkel
• Kantoor

Bij ongebouwde onroerende zaken en roerende zaken is het wel mogelijk om af te wijken van deze regel. Partijen kunnen dus afspreken dat de huur wel eindigt, indien het pand wordt verkocht. Een aantal voorbeelden van ongebouwde onroerende zaken zijn een:

• Stuk (bouw)grond
• Sportveld
• Parkeerterrein

Ongeldige bepaling in het huurcontract

Het komt nog weleens voor dat in een huurcontract wordt opgenomen dat de huurder het pand dient te verlaten, indien de verhuurder het pand heeft verkocht en geleverd aan de koper. Het doel daarvan is de huurder uitzetten bij verkoop van het pand. Een dergelijke bepaling is echter nietig.

Huurbescherming

Gelet op het voorgaande komt aan de huurder huurbescherming toe. De huurder wordt namelijk beschermd tegen het opzeggen van de het huurcontract door de verhuurder.

LET OP: De huurbescherming geldt niet gedurende de eerste negen maanden van het huurcontract bij hospita(ver)huur.

Huurder uitzetten bij verkoop van een gedeelte van het pand

De verhuurder kan mogelijk slechts een gedeelte van zijn pand willen verkopen. Kan hij de huurder dan wel uitzetten bij de verkoopt van een gedeelte van zijn pand? Nee, ook in dat geval is het uitzetten van een huurder niet mogelijk. De Hoge Raad heeft bepaald dat de hiervoor beschreven regel ook geldt in geval van een gedeeltelijke verkoop van het pand.

Nieuwe eigenaar wil huurder uitzetten

Uit het voorgaande volgt dat de nieuwe eigenaar na de overdracht van het pand automatisch de nieuwe verhuurder wordt. Het huurcontract loopt dus gewoon door. Als nieuwe verhuurder kunt u mogelijk nog wel na 3 jaar het huurcontract opzeggen als u het pand zelf wil gaan bewonen, renoveren of slopen. Uw opzeggingsgrond is dan dringend eigen gebruik. Daarvoor gelden wel een aantal voorwaarden.

LET OP: bij renovatie of sloop van het pand kan de verhuurder mogelijk wel een beroep doen op de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Een daarbij geplande verkoop hoeft daaraan niet aan de weg te staan.

Indien u uw pand tijdelijk wenst te verhuren voor de periode dat uw pand te koop staat, is het verstandig om u vooraf goed te laten adviseren door een kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Zo voorkomt u onaangename verrassingen. In veel gevallen komt aan de huurder namelijk huurbescherming toe.

HULP NODIG OF VRAGEN?

Heeft u vragen over de algemene regel koop breekt geen huur? Of over de huurder uitzetten bij verkoop van uw pand? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Nijmegen, Den Bosch en Eindhoven, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel verhuurders als huurders bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.