Kamer verhuren in huurwoning
Wilt u een kamer verhuren in een huurwoning? In deze blog wordt besproken in hoeverre het is toegestaan om een kamer te verhuren in een huurwoning. Volgens de wet mag een huurder van woonruimte in beginsel niet de volledige woning onderverhuren. Daarvoor is toestemming van de verhuurder voor nodig. In deze blog gaat het met name over de verhuur van onzelfstandige woonruimte door een huurder, zoals de verhuur van een kamer in de gehuurde woning. Dit wordt ook wel hospitaverhuur genoemd, indien de verhuurder een kamer verhuurt in de huurwoning waar hij zijn hoofdverblijf heeft.
Onzelfstandige woonruimte
Er is sprake van onzelfstandige woonruimte, indien de woning qua kenmerken niet voldoet aan de wettelijke definitie van zelfstandige woonruimte. Kort gezegd is sprake van een zelfstandige woonruimte indien de woning de volgende kenmerken bezit:
- Een eigen toegang
- Wezenlijke voorzieningen
De eigen toegang hoeft niet direct op de straat uit te komen. Wezenlijke voorzieningen zijn tenminste een keuken, toilet en wasruimte. Deze voorzieningen moeten zich in de gehuurde woning bevinden én exclusief ten gebruik staan aan de huurder. In het geval dat de wezenlijke voorzieningen worden gedeeld met anderen dan is er sprake van onzelfstandige woonruimte. Doorgaans gaat het bij onzelfstandige woonruimte om kamerverhuur.
De regels bij hospitaverhuur
In de wet staat een verbod op onderhuur opgenomen. Dit verbod heeft betrekking op de huur van woonruimte. Het uitgangspunt is hierdoor dat onderhuur niet is toegestaan, tenzij de verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven. Het is ook mogelijk dat de verhuurder onderhuur slechts toestaat onder bepaalde concrete voorwaarden. Een impliciete toestemming aan de zijde van de verhuurder is doorgaans onvoldoende om het wettelijke verbod te doorkruisen.
De wet, artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek, stelt het volgende over het (gedeeltelijk) in gebruik geven van woonruimte:
“In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.”
Deze wettelijke bepaling heeft betrekking op iedere vorm van ingebruikgeving door de huurder aan een derde en ziet dus niet enkel op onderhuur. Het is niet van belang of de huurder een vergoeding verkrijgt voor de ingebruikgeving van de huurwoning.
Mag ik een kamer verhuren in een huurwoning?
Uit het hierboven geciteerde artikel volgt dat de huurder van een zelfstandige woning bevoegd is om een deel van de huurwoning te verhuren, mits de huurder in die woning zijn hoofdverblijf heeft. In een dergelijk geval mag de huurder een kamer verhuren in een huurwoning.
LET OP: In het huurcontract kan een bepaling zijn opgenomen, waarin deze wettelijke bevoegdheid is beperkt of zelfs helemaal is uitgesloten. Controleer dit tijdig!
De verhuurder kan er namelijk belang bij hebben om de bevoegdheid van de huurder om een kamer te verhuren in de huurwoning te beperken of uit te sluiten. Dit komt onder meer voor bij sociale huurwoningen. Het is dus van belang om de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden vooraf hierop te controleren. Zo voorkomt u dat een kamer wordt onderverhuurd, terwijl dit eigenlijk niet is toegestaan.
Gevolgen van illegale onderhuur
Uit het voorgaande volgt dat onderhuur van de volledige woning verboden is. Ook het verhuren van een kamer in een huurwoning kan verboden zijn. Wat zijn de gevolgen indien de huurder het onderhuurverbod overtreedt? In een dergelijk geval wordt er ook wel gesproken over illegale onderhuur. Illegale onderhuur kan ertoe leiden dat de ingebruikgeving ongedaan moet worden gemaakt. Ook kan de verhuurde overgaan tot ontbinding van de hoofdhuur. Hierdoor dient u de woning te verlaten. Tenzij de onderhuur in aard of duur een beperkte betekenis heeft.
LET OP: De beëindiging van de hoofdhuur kan ertoe leiden dat de onderhuurder ook de woning dient te verlaten.
In mijn blog “onderhuurder uit huis zetten” leest u alles over de mogelijkheden om een (illegale) onderhuurder uit huis te zetten. Daarin wordt onder meer de huurbescherming van de (onder)huurder besproken.
Hulp nodig of vragen?
In deze blog is onder meer de vraag “Mag ik een kamer verhuren in een huurwoning?” beantwoord. Wilt u een kamer verhuren in uw huurwoning? Of heeft u hulp nodig of vragen, omdat uw huurder een kamer in een huurwoning verhuurt? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat huurrecht. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel (onder)verhuurders als (onder)huurders bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.
