Verjaring gemeentegrond

Bij civiele geschillen tussen de gemeente en burgers gaat het regelmatig over verjaring van gemeentegrond. Dergelijke geschillen ontstaan nadat een burger de gemeentegrond in bezit heeft genomen. De gemeente eist de strook grond, waarbij het vaak gaat om zogeheten snippergroen, op bij de huidige bezitter. De bezitter doet vervolgens een beroep op verjaring van de gemeentegrond met als doel om te bewerkstelligen dat hij de grond niet terug hoeft te geven. In deze blog worden in grote lijnen de rechten en plichten beschreven die spelen bij de verjaring van gemeentegrond.

Revindiceren

Een eigenaar van een strook grond kan deze strook tegenover eenieder opeisen, die de grond zonder recht houdt. Deze bevoegdheid wordt ook wel revindiceren genoemd. Indien de gemeente eigenaar is van een strook grond, kan zij de grond bij de burger opeisen die de grond zonder recht houdt. Uit de openbare registers volgt wie de eigenaar van de grond is.

De wet, artikel 5:2 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt het volgende omtrent revindicatie:

“De eigenaar van een zaak is bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen.”

Verjaring van gemeentegrond

Zodra de gemeente een stuk gemeentegrond opeist, kan dit als een verrassing komen voor de burger die de grond op dat moment bezit. Veelal gebruikt hij de grond zelf en ziet hij deze grond mogelijk als onderdeel van zijn tuin. De burger zal zich in dat geval willen verweren tegenover de eigenaar. Dit kan mogelijk door een geslaagd beroep te doen op verjaring. De wet kent namelijk twee manieren om eigendom te verkrijgen door verloop van tijd. Het gaat daarbij om:

• Verkrijgende verjaring
• Bevrijdende verjaring

Verkrijgende verjaring

De eerste manier is verkrijgende verjaring. Verkrijging door verjaring van gemeentegrond is mogelijk. Daarvoor moet aan een aantal vereisten zijn voldaan, namelijk:

• Onafgebroken bezit
• Te goeder trouw
• Voor de duur van 10 jaren

De wet, artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt het volgende omtrent verkrijgende verjaring:

“Rechten op roerende zaken die niet-registergoederen zijn, en rechten aan toonder of order worden door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van drie jaren, andere goederen door een onafgebroken bezit van tien jaren.”

Onafgebroken bezit

Een bezitter te goeder trouw verkrijgt de eigendom van een stuk grond door een onafgebroken bezit van 10 jaren. U wordt gezien als bezitter indien u de grond voor uzelf houdt. Bezit kan op verschillende manieren worden verkregen, namelijk door inbezitneming, overdracht of door opvolging onder algemene titel. Bij geschillen over verjaring van gemeentegrond speelt inbezitneming doorgaans een belangrijke rol. Een strook grond kan in bezit worden genomen door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Deze machtsuitoefening moet wel dusdanig zijn dat daardoor naar verkeersopvatting het bezit van de ander, bijvoorbeeld de eigenaar, wordt tenietgedaan.

Te goeder trouw

Uit de wet, artikel 3:118 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat een bezitter te goeder trouw is, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Op de bezitter rust een zekere onderzoeksplicht. Het beroep van de bezitter van gemeentegrond op goede trouw slaagt niet wanneer hij zich beroept op onbekendheid met feiten die hij door raadpleging van de registers had kunnen kennen.

LET OP: Bij grond zal er niet snel sprake zijn van te goeder trouw. Uit de raadpleging van de openbare registers volgt namelijk meestal dat een ander eigenaar is van de desbetreffende grond.

Voor de duur van 10 jaren

Het onafgebroken bezit te goeder trouw dient 10 jaren te hebben voortgeduurd. Deze termijn vangt aan vanaf het moment dat de bezitter te goeder trouw is. De bezitter wordt automatisch eigenaar nadat de verjaringstermijn van 10 jaren is voltooid. Vervolgens kan de eigendomsverkrijging door verjaring worden ingeschreven in de openbare registers, doch dit is niet vereist.

Bevrijdende verjaring

De tweede en tevens meest voorkomende manier in zaken over verjaring van gemeentegrond is de bevrijdende verjaring. Bevrijdende verjaring houdt in dat diegene die de gemeentegrond in bezit heeft op het moment waarop de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit verloopt, de grond verkrijgt. In tegenstelling tot verkrijgende verjaring hoeft de bezitter niet te goeder trouw te zijn. Voor de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit geldt een verjaringstermijn van 20 jaar.

LET OP: Enkel de bezitter van de gemeentegrond kan eigenaar worden door verjaring. Indien u de grond voor een ander houdt, waardoor u houder bent, kunt u geen eigenaar worden door verjaring.

De wet, artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt het volgende omtrent bevrijdende verjaring:

“Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”

De bewijslast

Zodra een eigenaar zijn strook grond bij u opeist, kunt u afhankelijk van uw situatie een beroep doen op verkrijgende of bevrijdende verjaring. Hoe zit het dan met de bewijslast? Indien u als bezitter een beroep doet op verjaring, dan zult u moeten aantonen dat er inderdaad sprake is van verjaring. Veelvoorkomende bewijsmiddelen zijn getuigenverklaringen van omwonenden, kennissen en/of familieleden en beeldmateriaal zoals (lucht)foto’s en video’s.

Onrechtmatige daad

De Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland, heeft begin 2017 een interessant arrest gewezen over de verjaring van gemeentegrond. Daarin is namelijk bepaald dat degene die een goed in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover diegene onrechtmatig handelt. Indien aan de overige vereisten van onrechtmatige daad is voldaan, kan de (voormalig) eigenaar schadevergoeding vorderen. Zodoende wordt de grondeigenaar geholpen nadat zijn grond door verjaring kwijt is geraakt en geen vordering tot revindicatie meer kan instellen. De voormalig eigenaar kan onder omstandigheden vorderen dat de grond weer terug wordt overgedragen aan hem. Dit betreft een vorm van schadevergoeding in natura in plaats van geld.

LET OP: De bezitter van de grond kan de eigenaar niet tegenwerpen dat hij heeft nagelaten om regelmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitneming door onbevoegden.

Grond niet zelf in bezit genomen

In veel zaken heeft de huidige bezitter de grond in het verleden niet zelf in bezit genomen. De strook grond maakte bijvoorbeeld reeds onderdeel uit van het gekochte. Desondanks kan hij op een later moment worden geconfronteerd met een vordering zijdens de (voormalig) eigenaar. Mogelijk stelt de gemeente dat u als bezitter onrechtmatig heeft gehandeld. Er wordt daarbij veelal een beroep gedaan op het zojuist besproken arrest van de Hoge Raad. Daarnaast kan het zo zijn dat de (voormalig) eigenaar inmiddels is gewijzigd. Dergelijke omstandigheden kunnen ertoe leiden dat niet is voldaan aan de vereisten die gelden voor een onrechtmatige daad, waardoor u niet gehouden bent om schadevergoeding te betalen of de grond terug over te dragen. Laat u vooraf goed adviseren door een kwalitatieve en betaalbare advocaat!

Hulp nodig of vragen?

Wilt u zich als bezitter van een strook grond (van de gemeente) verweren? Of heeft u hulp nodig of vragen over de verjaring van gemeentegrond? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatief en betaalbaar advocatenkantoor Uden. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.