Waarborgsom niet op tijd gestort

U heeft als verkoper uw woning verkocht. De koopovereenkomst is door beide partijen reeds ondertekend. Zelfs de drie dagen bedenktijd is al verstreken. Er is geen vuiltje aan de lucht. Het is enkel wachten tot verschillende data verstrijken, zoals de uiterlijke datum waarop de ontbindende voorwaarden kunnen worden ingeroepen, het moment van zekerheidstelling en de daadwerkelijk sleuteloverdracht. Vervolgens komt u erachter dat de waarborgsom niet op tijd gestort is door de koper. In dat geval vraagt u zich waarschijnlijk af wat u daartegen kunt doen. En of de koop überhaupt nog wel tijdig zijn doorgang zal vinden. In deze blog volgt een uitgebreide uiteenzetting.

Normaal gesproken ziet zowel de door de koper ingeschakelde notaris als de verkoopmakelaar erop toe dat de waarborgsom tijdig wordt gestort. De verkoopmakelaar kan zelfs aansprakelijk zijn richting de verkoper indien hij nalaat om de verkoper op de hoogte te stellen van het feit dat de waarborgsom niet op tijd is gestort.

Zekerheidstelling in de NVM-Koopakte

Bij de koop van een woning wordt veelal gebruik gemaakt van het model “Koopovereenkomst bestaande eengezinswoningen”, ook wel de NVM-Koopakte genoemd. Het model is in overleg tussen een vijftal organisaties vastgesteld. In artikel 5 daarvan staan de regels omtrent het afgeven van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom. De hoogte daarvan is normaliter 10% van de totale koopsom van de woning.

Artikel 5.1 van de NVM-Koopakte

In artikel 5.1 van de NVM-Koopakte (model 2018) staat het volgende ten aanzien van de bankgarantie opgenomen:
“artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op …… een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van €…….….., zegge …….….….….….….….….….….….. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van juridische overdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als in artikel 14 is bepaald. Indien zich het gestelde in artikel 14.5 sub d voordoet, dient de bankgarantie te worden verlengd bij gebreke waarvan partijen de notaris ingevolge deze koopovereenkomst verplichten de bankgarantie te innen. Bij dezen wordt de notaris verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om, zodra koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de juridische levering is voltooid, de bankinstelling te berichten dat de door koper gestelde bankgarantie kan vervallen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.”

Artikel 5.2 van de NVM-Koopakte

In artikel 5.2 van de NVM-Koopakte (model 2018) staat het volgende ten aanzien van de waarborgsom opgenomen:

“5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 14 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan. Over de waarborgsom wordt door verkoper geen rente vergoed. Als de notaris over de waarborgsom rente vergoedt, komt deze rente aan koper toe.”

Het doel van de artikelen 5.1 en 5.2 van de NVM-Koopakte is om de verkoper zekerheid te verschaffen dat de koper ook daadwerkelijk de woning zal afnamen op de datum van overdracht.

Bankgarantie

Uit het voorgaande volgt dat de koper na ondertekening van de koopovereenkomst een bankgarantie dient af te geven voor een bedrag van 10% van de totale koopsom van de woning. Partijen spreken daarbij een uiterlijke datum af waarop deze bankgarantie dient te worden afgegeven. Een bankgarantie houdt in dat de kredietverstrekker verklaart dat zij garandeert dat een bedrag van 10% van de totale koopsom van de woning zal worden uitgekeerd, indien de koper zijn verplichtingen niet nakomt. De koper zal een vergoeding verschuldigd zijn aan de kredietverstrekker voor een bankgarantie.

Waarborgsom

In plaats van een bankgarantie afgeven kan de koper ervoor kiezen om een waarborgsom te storten. De hoogte daarvan is gelijk aan de hoogte van de bankgarantie. Normaal gesproken dus 10% van de totale koopsom van de woning. De waarborgsom wordt gestort bij de notaris. Indien de verkoper failliet gaat, bent u niet uw geld kwijt.

LET OP: bij een nog te bouwen woning geldt dat een consumentkoper slechts kan worden verplicht om een waarborgsom te storten of bankgarantie af te geven die niet hoger is dan 10% van de totale koop-/aanneemsom.

De waarborgsom niet op tijd gestort

Uit het voorgaande volgt dat meestal in de koopovereenkomst wordt opgenomen dat de koper voor een bepaalde datum een waarborgsom moet storten bij de notaris. In plaats daarvan kan de koper een bankgarantie afgeven. Wat kunt u als verkoper doen als de waarborgsom niet op gestort is?

Ingebrekestelling

In het geval de koper nalaat om (tijdig) de waarborgsom te storten bij de notaris, geldt dat de verkoper hem in gebreke dient te stellen. Dit gebeurt schriftelijk. In de brief wordt aan de koper medegedeeld dat hij zijn verplichting niet is nagekomen, aangezien de waarborgsom niet tijdig gestort is. Daarbij wordt de koper gesommeerd om alsnog binnen 8 dagen aan zijn verplichting te voldoen. Op deze manier wordt aan de koper een laatste kans geboden. Deze stap staat met zoveel woorden in artikel 11 van de NVM-Koopakte.

LET OP: als verkoper kunt u aanspraak maken op een direct opeisbare boete, indien de koper zijn verplichtingen niet nakomt. Daarvoor is eerst de schriftelijke ingebrekestelling vereist. Houth Advocaat helpt u daar graag bij!

Ontbinding of nakoming

Nadat de verkoper de ingebrekestelling heeft verzonden en de koper desondanks nalaat om zijn verplichting na te komen, dan heeft de verkoper de volgende twee mogelijkheden:

• De verkoper kan de koopovereenkomst door een schriftelijke verklaring ontbinden
• De verkoper kan alsnog nakoming verlangen van de koper

Indien de verkoper kiest voor ontbinding kan hij tevens aanspraak maken op een direct opeisbare boete van 10% van de totale koopsom. Ontbinden leidt er wel toe dat de verkoop niet door zal gaan.

Heeft de verkoper (meer) belang bij het verlangen van nakoming van de koopovereenkomst, dan is de tweede mogelijkheid de aangewezen keuze. Indien de verkoper nakoming verlangt van de koper kan hij tevens aanspraak maken op een direct opeisbare boete van 0,3% per dag tot aan de dag dat de koper alsnog nakomt. Daarop zit een maximum van 10% van de totale koopsom. Deze boete geldt als financiële prikkel voor de koper om alsnog aan zijn verplichting te voldoen. De hoogte van de boete loopt namelijk dagelijks op.

Daarnaast heeft de verkoper recht op aanvullende schadevergoeding voor zover zijn daadwerkelijke schade hoger uitvalt dan de (gemaximaliseerde) boete. Ook de door de verkoper gemaakte kosten van verhaal moeten door de koper worden vergoed.

HULP NODIG OF VRAGEN?

Heeft u vragen over de waarborgsom of bankgarantie bij de (ver)koop van een woning? Of is de waarborgsom niet op tijd gestort? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare contractenrecht advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Nijmegen, Den Bosch en Eindhoven, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel verkopers als kopers bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.