Onderhuur bedrijfsruimte

Het komt regelmatig voor dat de huurder van een bedrijfsruimte deze, althans een deel daarvan, wil onderverhuren. Dit kan verschillende redenen en oorzaken hebben. Deze blog gaat over de onderhuur van bedrijfsruimte. De mogelijkheden, het onderscheid tussen winkelruimte en kantoorruimte en het einde van de onderhuur bedrijfsruimte komen hieronder aan bod.

Onderhuur bedrijfsruimte is toegestaan, tenzij…

De hoofdregel is dat de onderhuur van bedrijfsruimte is toegestaan. De wet bepaalt namelijk dat de huurder bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben. Deze hoofdregel is echter van regelend recht. Dit houdt in dat partijen daarvan kunnen afwijken in hun huurcontract. Partijen kunnen in hun huurcontract de onderhuur van bedrijfsruimte dus verbieden. Ook kunnen zij zelf voorwaarden verbinden aan de onderhuur van bedrijfsruimte, zoals het verkrijgen van voorafgaande toestemming zijdens de verhuurder. Dit gebeurt in de praktijk veelvuldig!

LET OP: Meestal staat er in het huurcontract of de huurvoorwaarden een bepaling opgenomen dat onderhuur enkel is toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Controleer dit dus vooraf!

De wet, artikel 7:221 van het Burgerlijk Wetboek, stelt het volgende over het (gedeeltelijk) in gebruik geven van het gehuurde:

“De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.”

Deze bepaling over het (gedeeltelijke) in gebruik geven van het gehuurde geldt als één van de algemene bepalingen omtrent huur. Voor de huur van woonruimte geldt een uitzondering hierop. Daarover kunt u meer lezen in mijn blog “Onderhuurder uit huis zetten”.

Twee categorieën bedrijfsruimte

De huur van bedrijfsruimte kan worden verdeeld in twee categorieën, namelijk:

• Winkelruimte
• Overige bedrijfsruimte (kantoorruimte)

De categorie winkelruimte staat beschreven in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Het moet gaan om een gebouw dat voor publiek toegankelijk is en waar rechtstreekse levering van het product of dienst plaatsvindt. Daaronder vallen het kleinhandelsbedrijf, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel en camping. De categorie “overige bedrijfsruimte” betreft de restcategorie. Als het gebouw niet onder woonruimte of de categorie winkelruimte valt, behoort het tot de overige bedrijfsruimte. Denk bijvoorbeeld aan een kantoor of magazijn/opslagruimte. Het voornaamste onderscheid met winkelruimte is dat overige bedrijfsruimte niet voor publiek toegankelijk is.

Einde onderhuur bedrijfsruimte

De hoofdhuurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder staat los van de onderhuurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. De onderhuurovereenkomst eindig niet automatisch op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Het einde van de hoofdhuurovereenkomst leidt ertoe dat de hoofdhuurder zijn verplichtingen uit de onderhuurovereenkomst niet meer kan nakomen. De verhuurder zal namelijk overgaan tot ontruiming van de bedrijfsruimte, waarna de hoofdhuurder niet meer in staat is om de bedrijfsruimte ter beschikking te stellen aan de onderhuurder.

TIP: Zorg ervoor dat de onderhuurovereenkomst gelijktijdig eindigt met het einde van de hoofdhuurovereenkomst!

Einde onderhuur winkelruimte

Indien de verhuurder heeft opgezegd, maar de hoofdhuurder niet instemt met deze opzegging, kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Het procesinitiatief ligt bij de verhuurder. In mijn blog “Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door verhuurder of huurder” leest u hier alles over. Als de rechtbank de vordering van de verhuurder toewijst en het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en de huurder de winkelruimte dient te ontruimen, geldt de vastgestelde datum van ontruiming als tijdstip waarop de onderhuurovereenkomst eindigt. Dit is in de wet bepaald. Beide overeenkomsten eindigen zodoende op hetzelfde tijdstip.

LET OP: In bepaalde gevallen is de hoofdhuurder schadeplichtig tegenover de onderhuurder!

Einde onderhuur kantoorruimte

Voor overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte, geldt dat de opzegging zijdens de hoofdverhuurder wel leidt tot het einde van de huurovereenkomst op de datum waartegen is opgezegd. De hoofdhuurder kan nog wel een beroep doen op ontruimingsbescherming. De hoofdhuurder dient daarvoor een verzoek in te dienen bij de rechtbank om het tijdstip van ontruiming te verlengen. Het procesinitiatief ligt bij de hoofdhuurder. De onderhuurder kan dit niet doen. De rechter houdt bij de beoordeling van het verzoek tot verlening van ontruimingsbescherming ook rekening met de belangen van de onderhuurder aan wie bevoegd was onderverhuurd.

Onderhuur bedrijfsruimte ondanks verbod

In het huurcontract staat veelal een bepaling opgenomen dat onderhuur van de bedrijfsruimte is verboden, tenzij de verhuurder voorafgaand diens schriftelijke toestemming heeft gegeven. Indien de hoofdhuurder ondanks dit verbod overgaat tot onderverhuur van de bedrijfsruimte ontstaat de vraag of de onderhuurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder geldig is. Het antwoord op die vraag is: ja. Het onderhuurverbod staat de geldigheid van de onderhuurovereenkomst namelijk niet in de weg. Het gevolg van onbevoegde onderhuur is wel dat de hoofdhuurder zijn contractuele verplichtingen in relatie tot de hoofdverhuurder niet nakomt. Dit kan grote gevolgen hebben.

LET OP: Overtreden van een onderhuurverbod kan leiden tot ongedaanmaking van de onderhuur, schadevergoeding en/of tot ontbinding van de hoofdhuur. De hoofdhuurder loopt dan ook risico.

Indien de hoofdhuur wordt beëindigd, kan de hoofdhuurder tevens zijn verplichtingen in relatie tot de onderhuurder niet meer nakomen. Hierdoor kan de hoofdhuurder ook schadeplichtig zijn ten opzichte van de onderhuurder.

Mogelijkheden verhuurder bij onbevoegde onderhuur

De verhuurder heeft een aantal mogelijkheden, indien hij constateert dat er sprake is van onbevoegde onderhuur. Het gaat om de volgende mogelijkheden:

• Opzeggen van de huurovereenkomst
• De huurovereenkomst ontbinden
• Ontruiming van de bedrijfsruimte vorderen
• Schadevergoeding vorderen

Hulp nodig of vragen?

Heeft u als verhuurder hulp nodig bij het optreden tegen onbevoegde onderhuur? Wilt u als huurder de gehuurde bedrijfsruimte onderverhuren? Of heeft u hulp nodig of vragen over de onderhuur van bedrijfsruimte? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat huurrecht. Houth Advocaat is een advocatenkantoor uit Uden en bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.