Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door verhuurder of huurder

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door verhuurder

Is er sprake van een opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte door de verhuurder? Of wilt u als verhuurder de huur van bedrijfsruimte opzeggen? Dan zijn de volgende onderwerpen voor u van belang:

• Duur
• Opzegtermijn & vorm 
• Opzeggingsgrond  

Deze onderwerpen worden hierna besproken, waarbij telkens onderscheid wordt gemaakt tussen de twee categorieën bedrijfsruimte.

Duur

Voor winkelruimte geldt dat de huurovereenkomst meestal voor een duur van vijf jaar wordt aangegaan. De huurovereenkomst wordt vervolgens automatisch voor dezelfde duur verlengd tot een duur van maximaal tien jaar. De vuistregel is dan ook 5 + 5, zodat een huurder in beginsel aanspraak heeft op een huurtijd van tien jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst van winkelruimte voortgezet voor onbepaalde tijd. Indien de huurovereenkomst voor winkelruimte wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, geldt deze als voor de duur van vijf jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst van winkelruimte opzeggen tegen het einde van de eerste (en tweede) termijn.

Daarnaast kunnen partijen bij de huurovereenkomst van winkelruimte een andere duur kiezen, namelijk:

• Twee jaar of korter
• Meer dan vijf jaar, doch korter dan tien jaar
• Tien jaar of langer 

Ook in deze gevallen kan de verhuurder de huurovereenkomst van winkelruimte opzeggen (tegen het einde van de termijn).

LET OP: Op de huurovereenkomst van winkelruimte voor de duur van twee jaar of korter aangaan zijn verschillende wettelijke regels niet van toepassing.   

Voor overige bedrijfsruimte geldt dat partijen vrij zijn in het bepalen van de duur van de huurovereenkomst. Als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient deze te worden opgezegd. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt deze automatisch door het verstrijken van de overeengekomen tijd. In de huurovereenkomst wordt van deze regel vaak afgeweken, zodat opzegging ook nodig is om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van overige bedrijfsruimte te beëindigen.

Opzegtermijn & vorm

Voor winkelruimte geldt een opzegtermijn van minimaal één jaar. De opzegging van de huurovereenkomst van winkelruimte dient per aangetekende brief of per deurwaardersexploot worden gedaan.

Voor overige bedrijfsruimte geldt een opzegtermijn van minimaal één maand. In de huurovereenkomst kan een langere opzegtermijn zijn overeengekomen. Let daar goed op! Alhoewel het wettelijk niet verplicht is, staat in de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte vaak dat opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot moet gebeuren.

Opzeggingsgronden

Voor winkelruimte geldt dat een verhuurder verplicht is om de opzeggingsgronden te vermelden in de opzeggingsbrief. Indien de verhuurder nalaat om de opzeggingsgronden te vermelden, is de opzegging nietig. Voor een opzegging tegen het einde van de eerste termijn gelden de volgende opzeggingsgronden:

• De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt.
• Duurzaam eigen gebruik.  

Voor een opzegging tegen het einde van de tweede termijn geldt dat de rechter een belangenafweging maakt tussen enerzijds de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst en anderzijds de belangen van de (onder)huurder om in de winkelruimte te blijven. Naast de hierboven genoemde gronden zijn de volgende opzeggingsgronden van belang:

• Huurder weigert een redelijk aanbod (die geen invloed heeft op de huurprijs). 
• Verhuurder wil een bestemming conform een geldig bestemmingsplan realiseren.   

Deze opzeggingsgronden gelden ook indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd of is aangegaan voor de duur van tien jaar of langer.

Voor overige bedrijfsruimte gelden deze wettelijke opzeggingsgronden niet.

Gevolgen rechtsgeldige opzegging huur bedrijfsruimte door verhuurder

In het geval de verhuurder aan alle voorwaarden heeft voldaan, is er sprake van een rechtsgeldige opzegging. Is de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte opgezegd? Of heeft u vragen over de ontruimingsbescherming?

Voor winkelruimte geldt dat het gevolg daarvan niet is dat de huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen is opgezegd, tenzij de huurder (binnen 6 weken na opzegging) schriftelijk heeft toegestemd in de beëindiging van de huur. De verhuurder zal een vordering moeten indienen bij de rechtbank. De rechtbank dient het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst van winkelruimte zal eindigen. Het procesinitiatief ligt bij de verhuurder.

LET OP: De huurovereenkomst eindigt pas op het moment dat de beslissing van de rechter onherroepelijk is geworden.  

Als de rechtbank de vordering van de verhuurder toewijst en het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en de huurder de winkelruimte dient te ontruimen, kan de rechter een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten vaststellen. Dit bedrag dient de verhuurder aan de (onder)huurder te betalen.

Voor overige bedrijfsruimte geldt dat de opzegging wel leidt tot het einde van de huurovereenkomst op de datum waartegen is opgezegd. Een huurder kan nog wel een beroep doen op ontruimingsbescherming. De huurder dient daarvoor een verzoek in te dienen bij de rechtbank om het tijdstip van ontruiming te verlengen. Het procesinitiatief ligt bij overige bedrijfsruimte dus bij de huurder in plaats van de verhuurder.