Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door verhuurder of huurder

Een opzegging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte kan zowel door de verhuurder als huurder worden gedaan. Om te kunnen beoordelen of de huurovereenkomst kan worden opgezegd én wat de gevolgen zijn van de opzegging, is allereerst van belang om te bepalen over welke categorie bedrijfsruimte het gaat. Deze blog is dan ook in drie delen verdeeld:

Om welke categorie bedrijfsruimte gaat het?

De huur van bedrijfsruimte kan worden verdeeld in twee categorieën: winkelruimte en overige bedrijfsruimte.

Winkelruimte

De categorie winkelruimte staat beschreven in artikel 7:290 BW. Het moet gaan om een gebouw dat voor publiek toegankelijk is en waar rechtstreekse levering van het product of dienst plaatsvindt. Daaronder vallen het kleinhandelsbedrijf, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel en camping.

De wet, artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek, geeft voor de categorie winkelruimte de volgende definitie:

“1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.

2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimt een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”

Overige bedrijfsruimte

Dit is de restcategorie. Als het gebouw niet onder woonruimte of de categorie winkelruimte valt, behoort het tot de overige bedrijfsruimte. Denk bijvoorbeeld aan een kantoor of magazijn/opslagruimte. Het voornaamste onderscheid met winkelruimte is dat overige bedrijfsruimte niet voor publiek toegankelijk is.

Het verschil tussen beide categorieën is niet altijd even duidelijk. Twijfelt u of uw gebouw behoort tot de categorie winkelruimte of overige bedrijfsruimte? Of heeft u een andere vraag over de opzegging de huurovereenkomst van bedrijfsruimte? Laat u dan goed adviseren.

Semi-dwingend recht

Afhankelijk van de categorie bedrijfsruimte gelden er bepaalde strenge regels. Deze regels zijn van semi-dwingend recht. Dit houdt in dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Daarop bestaat een uitzondering. U kunt vooraf goedkeuring aan de rechter vragen om van bepaalde regels af te wijken.

Huurbescherming winkelruimte vs. overige bedrijfsruimte

Kort gezegd komt het erop neer dat een huurder van winkelruimte door de wet beter is beschermd dan een huurder van overige bedrijfsruimte.

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door verhuurder

Is er sprake van een opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte door de verhuurder? Of wilt u als verhuurder de huur van bedrijfsruimte opzeggen? Dan zijn de volgende onderwerpen voor u van belang:

  • Duur
  • Opzegtermijn & vorm 
  • Opzeggingsgrond  

Deze onderwerpen worden hierna besproken, waarbij telkens onderscheid wordt gemaakt tussen de twee categorieën bedrijfsruimte.

Duur

Voor winkelruimte geldt dat de huurovereenkomst meestal voor een duur van vijf jaar wordt aangegaan. De huurovereenkomst wordt vervolgens automatisch voor dezelfde duur verlengd tot een duur van maximaal tien jaar. De vuistregel is dan ook 5 + 5, zodat een huurder in beginsel aanspraak heeft op een huurtijd van tien jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst van winkelruimte voortgezet voor onbepaalde tijd. Indien de huurovereenkomst voor winkelruimte wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, geldt deze als voor de duur van vijf jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst van winkelruimte opzeggen tegen het einde van de eerste (en tweede) termijn.

Daarnaast kunnen partijen bij de huurovereenkomst van winkelruimte een andere duur kiezen, namelijk:

  • Twee jaar of korter
  • Meer dan vijf jaar, doch korter dan tien jaar
  • Tien jaar of langer 

Ook in deze gevallen kan de verhuurder de huurovereenkomst van winkelruimte opzeggen (tegen het einde van de termijn).

LET OP: Op de huurovereenkomst van winkelruimte voor de duur van twee jaar of korter aangaan zijn verschillende wettelijke regels niet van toepassing.   

Voor overige bedrijfsruimte geldt dat partijen vrij zijn in het bepalen van de duur van de huurovereenkomst. Als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient deze te worden opgezegd. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt deze automatisch door het verstrijken van de overeengekomen tijd. In de huurovereenkomst wordt van deze regel vaak afgeweken, zodat opzegging ook nodig is om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van overige bedrijfsruimte te beëindigen.

Opzegtermijn & vorm

Voor winkelruimte geldt een opzegtermijn van minimaal één jaar. De opzegging van de huurovereenkomst van winkelruimte dient per aangetekende brief of per deurwaardersexploot worden gedaan.

Voor overige bedrijfsruimte geldt een opzegtermijn van minimaal één maand. In de huurovereenkomst kan een langere opzegtermijn zijn overeengekomen. Let daar goed op! Alhoewel het wettelijk niet verplicht is, staat in de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte vaak dat opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot moet gebeuren.

Opzeggingsgronden

Voor winkelruimte geldt dat een verhuurder verplicht is om de opzeggingsgronden te vermelden in de opzeggingsbrief. Indien de verhuurder nalaat om de opzeggingsgronden te vermelden, is de opzegging nietig. Voor een opzegging tegen het einde van de eerste termijn gelden de volgende opzeggingsgronden:

  • De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt.
  • Duurzaam eigen gebruik.  

Voor een opzegging tegen het einde van de tweede termijn geldt dat de rechter een belangenafweging maakt tussen enerzijds de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst en anderzijds de belangen van de (onder)huurder om in de winkelruimte te blijven. Naast de hierboven genoemde gronden zijn de volgende opzeggingsgronden van belang:

  • Huurder weigert een redelijk aanbod (die geen invloed heeft op de huurprijs). 
  • Verhuurder wil een bestemming conform een geldig bestemmingsplan realiseren.   

Deze opzeggingsgronden gelden ook indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd of is aangegaan voor de duur van tien jaar of langer.

Voor overige bedrijfsruimte gelden deze wettelijke opzeggingsgronden niet.

Gevolgen rechtsgeldige opzegging huur bedrijfsruimte door verhuurder

In het geval de verhuurder aan alle voorwaarden heeft voldaan, is er sprake van een rechtsgeldige opzegging. Is de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte opgezegd? Of heeft u vragen over de ontruimingsbescherming?

Voor winkelruimte geldt dat het gevolg daarvan niet is dat de huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen is opgezegd, tenzij de huurder (binnen 6 weken na opzegging) schriftelijk heeft toegestemd in de beëindiging van de huur. De verhuurder zal een vordering moeten indienen bij de rechtbank. De rechtbank dient het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst van winkelruimte zal eindigen. Het procesinitiatief ligt bij de verhuurder.

LET OP: De huurovereenkomst eindigt pas op het moment dat de beslissing van de rechter onherroepelijk is geworden.  

Als de rechtbank de vordering van de verhuurder toewijst en het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en de huurder de winkelruimte dient te ontruimen, kan de rechter een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten vaststellen. Dit bedrag dient de verhuurder aan de (onder)huurder te betalen.

Voor overige bedrijfsruimte geldt dat de opzegging wel leidt tot het einde van de huurovereenkomst op de datum waartegen is opgezegd. Een huurder kan nog wel een beroep doen op ontruimingsbescherming. De huurder dient daarvoor een verzoek in te dienen bij de rechtbank om het tijdstip van ontruiming te verlengen. Het procesinitiatief ligt bij overige bedrijfsruimte dus bij de huurder in plaats van de verhuurder.

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door huurder

Een opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte door de huurder moet ook aan een aantal voorwaarden te voldoen. De huurder dient zich te houden aan de opzegtermijn. In tegenstelling tot de verhuurder hoeft de huurder geen opzeggingsgronden te vermelden. Het moment waartegen kan worden opgezegd is gelijk aan het moment waartegen de verhuurder kan opzeggen. Opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte door de huurder zal dus op hetzelfde moment moeten gebeuren.

Tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte

Het is in principe niet mogelijk om tussentijds de huurovereenkomst van bedrijfsruimte op te zeggen. Dit geldt zowel voor de verhuurder als huurder. Hiervoor is medewerking nodig van de andere partij.

Wederzijds goedvinden

In het geval dat zowel verhuurder als huurder instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte dan is opzegging niet nodig. In gezamenlijk overleg kan een huurovereenkomst dus wel (tussentijds) worden beëindigd. Het is wel aan te raden om de gemaakte afspraken over het beëindigen van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden goed vast te laten leggen.

Voorbeeldbrief opzeggen huur bedrijfsruimte

Bent u op zoek naar een voorbeeldbrief opzeggen huur bedrijfsruimte? Voor het opzeggen van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt dat opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot moet worden gedaan. Gelet op een vergelijking van de voor- en nadelen van beide varianten is het verstandig om de opzegging door een deurwaarder te laten bezorgen aan uw (ver)huurder. U wilt namelijk kunnen bewijzen dat u tijdig heeft opgezegd. Door de opzegging per deurwaardersexploot te verzenden, voorkomt u discussie achteraf. U kunt contact opnemen met Houth Advocaat voor een voorbeeldbrief opzeggen huur bedrijfsruimte.

Inhoud van de voorbeeldbrief opzeggen huur bedrijfsruimte

Uit het bovenstaande volgt dat er meerdere voorwaarden worden gesteld aan een opzegging. De verschillende voorwaarden zijn mede afhankelijk van de categorie bedrijfsruimte, de gemaakte afspraken en wie van de partijen opzegt. Het is belangrijk dat de opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte voldoet aan de geldende voorwaarden. U wilt namelijk niet voor niets opzeggen. U loopt het risico dat de huurperiode (voor onbepaalde tijd) wordt verlengd. Het is verstandig om u te laten adviseren door een advocaat gespecialiseerd in huurrecht.

Hulp nodig of vragen?

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst van bedrijfsruimte? Of wilt u als verhuurder of huurder de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte opzeggen? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare huurrecht advocaat uit Uden. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Nijmegen, Den Bosch en Eindhoven, maar uit het hele land. Zowel verhuurders als huurders. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.