Verborgen gebreken termijn

Deze blog beperkt zich tot de geldende termijn om tijdig te klagen en de verjaringstermijn die spelen bij de koop van een huis. Lees hier een uitvoerig antwoord op de vraag: Wat zijn verborgen gebreken? Een verborgen gebrek is een gebrek dat zich pas openbaart nadat de eigendomsoverdracht van een huis is voltooid. Een verborgen gebrek in huis kan grote financiële gevolgen hebben voor u. Mogelijk vraagt u zich af of tot wanneer u de schade kunt verhalen op de verkoper. En welke termijn of termijnen zijn daarbij van belang?

Nadat u een verborgen gebrek in uw woning heeft ontdekt, moet u in ieder geval rekening houden met een tweetal termijnen. Ten eerste de termijn waarbinnen u als koper moet klagen bij de verkoper over het ontdekte verborgen gebrek. Hiermee wordt gedoeld op de klachtplicht die op de koper rust. Ten tweede geldt er nog een termijn voor de verjaring van uw rechtsvorderingen die gebaseerd zijn op de stelling dat er sprake is van een verborgen gebrek in huis.

De wet, artikel 7:23 lid 1 eerste volzin van het Burgerlijk Wetboek, beschrijft de klachtplicht als volgt:

“De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.” 

Klachtplicht: termijn om te klagen over verborgen gebrek

Binnen welke termijn moet de koper over een verborgen gebrek in huis klagen bij de verkoper? Hierboven is reeds aangegeven dat de klachtplicht rust op de koper van een woning. Als koper dient u over een ontdekt verborgen gebrek in huis tijdig kennis te geven aan de verkoper. Deze kennisgeving moet volgens de wet gebeuren “binnen bekwame tijd” nadat u als koper de verborgen gebreken heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Een concrete termijn of een uitgangspunt is door de wetgever helaas niet gegeven voor het tijdig klagen over een verborgen gebrek in huis. Het vereiste “binnen bekwame tijd” betreft een open norm. De invulling daarvan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

De achterliggende gedachte van de klachtplicht is dat de verkoper erop moet kunnen rekenen dat de koper met bekwame spoed onderzoekt of het huis aan de koopovereenkomst beantwoordt en dat de koper, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit met spoed aan de verkoper mededeelt. De koper zal dus voortvarend te werk moeten gaan.

TIP: wacht niet te lang met de kennisgeving van het ontdekte verborgen gebrek in huis! Bewijstechnisch is het aan te raden om de kennisgeving schriftelijk te doen.  

Wordt u als verkoper aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek in huis? Of heeft u juist een verborgen gebrek in huis ontdekt en wilt u de schade verhalen op de verkoper? Laat u goed adviseren door een kwalitatieve en betaalbare advocaat.

Aanvang termijn

De termijn begint te lopen nadat de koper het verborgen gebrek in huis heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Het moment waarop het verborgen gebrek in huis wordt ontdekt, is vaak duidelijk. Dit geldt niet voor het moment waarop de koper de verborgen gebreken “redelijkerwijs had behoren te ontdekken”. De zinsnede “redelijkerwijs had behoren te ontdekken” belast de koper met een onderzoeksplicht naar verborgen gebreken in de woning. Hoe ver deze onderzoeksplicht gaat, hangt onder meer af van de zichtbaarheid van de gebreken, de mededelingen die de verkoper heeft gedaan en de deskundigheid van de koper. De onderzoeksplicht geldt niet indien de verkoper heeft medegedeeld dat het huis een bepaalde eigenschap bezit of het verborgen gebrek in huis betrekking heeft op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen (maar heeft verzwegen). In die uitzonderingsgevallen vangt de termijn aan vanaf het moment dat het verborgen gebrek in huis is ontdekt.

In de overige gevallen geldt de onderzoeksplicht wel. De koper is bevoegd om eerst advies van een deskundige in te winnen, voordat de koper het ontdekte verborgen gebrek in huis aan de verkoper mededeelt. Indien het onderzoek van de deskundige tijdrovend is, dan is het aan te bevelen om de verkoper alvast op de hoogte te brengen van het onderzoek en de termijn waarbinnen het onderzoek zal zijn afgerond. Het voorgaande kan anders zijn, indien aan de koper de gelegenheid is geboden om voor de overdracht onderzoek te (laten) doen. Veelal wordt een dergelijke mogelijkheid voorafgaand aan de eigendomsoverdracht geboden bij de koop van een huis.

TIP: Wees als koper kritisch! Stel vragen en laat onderzoek (een bouwtechnische keuring) uitvoeren voorafgaand aan de koop van een huis. 

Twee maanden

In de lagere (feiten)rechtspraak wordt door de rechters veelal een termijn van twee maanden aangehouden, waarbinnen de koper dient te klagen over een verborgen gebrek in huis. Zodoende wordt aansluiting gezocht bij de voor consumentenkoop geldende tweemaandentermijn. Deze regel geldt echter enkel voor het geval waarin een consument een roerende zaak, zoals een auto, koopt van een professionele verkoper. Van consumentenkoop is geen sprake bij de koop van een huis, aangezien dit een onroerende zaak betreft (en veelal ook door een consument in plaats van professionele partij wordt verkocht).

Géén vaste termijn (als uitgangspunt)

De Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland, heeft bepaald dat geen vaste termijn (van twee maanden) kan worden gehanteerd. Ook niet als uitgangspunt! Het is een open norm, die volgens de Hoge Raad per zaak dient te worden ingevuld door alle betrokken belangen af te wegen met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper door het tijdsverloop nadeel lijdt. Met name de nadeelfactor kan een belangrijke rol spelen om de vraag “Hoe lang is de termijn om een verborgen gebrek in huis te melden?” te beantwoorden. De koper die na twee maanden na de ontdekking van een verborgen gebrek in huis daarover klaagt is dus niet per definitie te laat.

Herstel door verkoper

In het geval de koper heeft geklaagd over een verborgen gebrek in huis en de verkoper overgaat tot herstel of vervanging daarvan, dan gaat de klachtplicht (en termijn) opnieuw van start. De klachtplicht gaat opnieuw van start nadat de herstel- of vervangingswerkzaamheden zijn afgerond.

LET OP: voldoet u als koper niet aan de klachtplicht dan vervallen al uw rechten!  

Verjaringstermijn: twee jaar

Naast de termijn waarbinnen de koper dient te klagen, geldt er een korte termijn voor de verjaring van rechtsvorderingen die gebaseerd zijn op de stelling dat er sprake is van verborgen gebreken in huis. De verjaringstermijn is twee jaar gerekend vanaf het moment dat de koper heeft geklaagd bij de verkoper over het verborgen gebrek in huis. Hieruit volgt dat, indien de koper nalaat om binnen bekwame tijd de hierboven beschreven kennisgeving te doen, zijn rechten reeds zijn vervallen.

De wet, artikel 7:23 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, geeft voor de termijn voor verjaring bij verborgen gebreken in huis de volgende omschrijving:

“Rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving.” 

Gevolgen van het laten verstrijken van de verjaringstermijn

Net zoals bij de termijn die geldt voor het tijdig klagen over verborgen gebreken in huis, heeft het laten verstrijken van de verjaringstermijn grote gevolgen. In het geval dat de koper nalaat om binnen twee jaar na de kennisgeving van de klacht een rechtsvordering in te stellen, dan vervallen al zijn rechten.

Stuiten van de verjaringstermijn

Deze termijn kan door de koper worden verlengd. De koper heeft namelijk de mogelijkheid om de lopende verjaringstermijn (tijdig) te stuiten, voordat de koper een rechtszaak start over het ontdekte verborgen gebrek in huis. Mogelijk heeft de koper namelijk meer tijd nodig om een rechtszaak te kunnen starten of zijn partijen in onderhandeling om tot een gezamenlijke oplossing te komen. De financiële gevolgen kunnen groot zijn indien de koper niet voortvarend genoeg handelt.

Termijn voor de verkoper

Indien het huis niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, kan de koper in beginsel onder andere eisen dat het verborgen gebrek wordt hersteld. De wet bepaalt dat de verkoper verplicht is om binnen een redelijke termijn en zonder ernstige overlast voor de koper over moet gaan tot herstel. Deze open norm wordt onder andere ingevuld aan de hand van de aard en het bijzondere gebruik van de zaak. Het spreekt voor zich dat een bruidsjurk op zeer korte termijn moet worden hersteld, indien de bruiloft binnenkort gepland is. Deze termijn verschilt dus per zaak. Het is dan ook belangrijk dat u zich goed laat adviseren!

Vragen over verborgen gebrek termijn?

Heeft u vragen over de termijn voor klagen en verjaring bij verborgen gebreken in huis? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat contractenrecht. Houth Advocaat uit Uden heeft een landelijke dekking en staat zowel kopers als verkopers bij. Met name uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.