Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas kenbaar worden nadat de gekochte roerende zaak (bijvoorbeeld een auto) of onroerende zaak (bijvoorbeeld een huis) is afgeleverd of de uitgevoerde werkzaamheden (bijvoorbeeld een verbouwing) zijn opgeleverd. Verborgen gebreken kunnen zowel na een gesloten koopovereenkomst als aannemingsovereenkomst worden ontdekt. Ook bij een combinatie van beide overeenkomsten. Verborgen gebreken kunnen grote financiële gevolgen voor u hebben. Regelmatig worden verborgen gebreken ontdekt na de aankoop of verbouwing van een huis. Deze blog beperkt zich tot verborgen gebreken bij de koop van een huis. Lees hieronder wat uw rechten en plichten zijn.

Wat zijn voorbeelden van verborgen gebreken bij de aankoop van een huis?

In de eerste alinea is uiteengezet wat verborgen gebreken zijn. Er wordt regelmatig geprocedeerd over het onderwerp verborgen gebreken in huis. Een aantal veelvoorkomende voorbeelden over dit onderwerp uit de rechtspraak zijn:

• Lekkage
• Verzakking
• Ongedierte (zoals schimmel, boktor en houtrot)
• Asbest
• Zwakke fundering/constructie 
• Bodemverontreiniging 

Daarnaast zijn er nog genoeg andere verborgen gebreken in huis, waarover wordt geprocedeerd. Deze lijst is dan ook niet compleet.

Indien u vragen heeft over één van deze voorbeelden of een door u ontdekte verborgen gebrek in huis dat niet op deze lijst staat, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met Houth Advocaat.

Het wettelijke uitgangspunt: conformiteitsvereiste

Het conformiteitsvereiste stelt als uitgangspunt bij de koop van een zaak dat de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. De afgeleverde zaak beantwoordt aan de koopovereenkomst indien de zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De verwachtingen van de koper zijn dus van belang.

Om te beoordelen of aan het conformiteitsvereiste is voldaan, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen enerzijds de zaak die onderwerp van de koopovereenkomst vormt en anderzijds de daadwerkelijk afgeleverde zaak. Indien daartussen feitelijke verschillen zijn, beantwoordt de zaak niet aan de overeenkomst. Het gaat daarbij om ieder verschil. In dat geval is er sprake van non-conformiteit.

LET OP: Er gelden korte termijnen bij verborgen gebreken in huis! Lees alles over deze termijnen in een andere blog.  

De wet, artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, geeft voor de koop van een zaak het volgende uitgangspunt:

“De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.”

In de wet staat niet vermeld in welke concrete gevallen de afgeleverde zaak wel aan de koopovereenkomst beantwoordt.

Wanneer beantwoordt de zaak niet aan de koopovereenkomst?

In de wet wordt wel een niet-limitatieve opsomming gegeven van gevallen waarin de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. De gevallen hebben betrekking op de volgende aspecten van de zaak:

• Kwaliteit: Het ontbreken van eigenschappen die de koper mocht verwachten.
• Identiteit: Een andere zaak of andere soort zaak wordt afgeleverd.
• Kwantiteit: Het aantal, maat of gewicht wijkt af.

Wordt u als verkoper van een zaak aansprakelijk gesteld? Of heeft u juist een verborgen gebrek ontdekt en wilt u de schade verhalen op de verkoper? Laat u dan goed adviseren door een kwalitatieve en betaalbare advocaat.

Wat mag de koper verwachten op grond van de wet?

Om te bepalen wat de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten van de zaak, is zowel de mededelingsplicht aan de zijde van de verkoper als de onderzoeksplicht aan de zijde van de koper van belang. De verkoper is verplicht om mededelingen te doen richting de koper over alle bekende gebreken in huis. De koper is verplicht om (kritische) vragen te stellen en onderzoek te (laten) doen naar de staat van het huis.

In de wet staat opgenomen dat de koper mag verwachten dat de afgeleverde zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn:

• Voor een normaal gebruik daarvan en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.  
• Voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.  

Indien de afgeleverde zaak niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal of overeengekomen bijzonder gebruik, dan beantwoordt de zaak in beginsel niet aan de koopovereenkomst. Er kan dan sprake zijn van verborgen gebreken in huis, waarvoor de verkoper aansprakelijk is.

De koper was bekend met de “verborgen” gebreken

Daarop geldt onder ander de uitzondering voor verborgen gebreken die ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst bij de koper bekend waren of redelijkerwijs bekend konden zijn. In dat geval kan de koper niet met succes stellen dat de zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.

Regelend recht: afwijking in NVM-koopakte

De hierboven beschreven wettelijke bepaling over het conformiteitsvereiste is van regelend recht. Dit houdt in dat partijen daarvan in hun koopovereenkomst kunnen afwijken. Dit gebeurt veelvuldig! Het is dus van cruciaal belang wat door partijen in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Bij de koop van een huis wordt doorgaans gebruik gemaakt van het model “Koopovereenkomst bestaande eengezinswoningen”, ook wel de NVM-Koopakte genoemd, dat in overleg tussen een vijftal organisaties is vastgesteld. Daarin staan een aantal artikelen opgenomen die afwijken van het wettelijke regels over verborgen gebreken in huis.

Risico rust op de koper

In artikel 6.1 van de NVM-Koopakte is onder meer bepaald dat het huis in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het aangaan van de koopovereenkomst bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. U koopt een huis dus in beginsel inclusief alle verborgen gebreken. Zodoende komt het risico voor zowel zichtbare als verborgen gebreken op de koper te rusten. Hierdoor lijkt een zaak aanspannen vanuit de koper over verborgen gebreken in huis een onmogelijke opgave. Wat zijn de mogelijkheden bij ontdekte verborgen gebreken in huis?

Uitzondering: normaal gebruik

Op deze – voor de koper nadelige afspraak – wordt in artikel 6.3 van de NVM-Koopakte een belangrijke uitzondering gemaakt. Daarin wordt namelijk onder meer door de verkoper de garantie verstrekt dat het huis bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan. Voor een huis betekent dit onder meer dat in het huis gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Deze garantie ziet met name op ernstige verborgen gebreken die het woongenot verhinderen. Ook hier geldt dat de garantie geen betrekking heeft op (ernstige) gebreken die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment dat koopovereenkomst is gesloten.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Wederom is de op de koper rustende onderzoeksplicht en op de verkoper rustende mededelingsplicht van belang. De verkoper is verplicht on de koper op de hoogte stellen van verborgen gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper de verborgen gebreken niet kent. Het gaat dan met name om verborgen gebreken die het normaal gebruik van het huis belemmeren. De mededelingsplicht geldt ook indien de verkoper weet dat het huis niet geschikt is voor het bijzondere doel waarvoor de koper het huis wil gebruiken, ondanks dat de verkoper volgens de NVM-Koopakte niet instaat dat het huis geschikt is voor het beoogde bijzondere gebruik.

Uit vaste rechtspraak volgt dat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht gaat. Dit houdt in dat een verkoper er geen beroep op kan doen dat de koper niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, indien de verkoper zijn mededelingsplicht heeft verzaakt. Ook mag een koper in principe afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper over de staat van het huis.

Wat is het bepalend moment?

Om een oordeel te kunnen geven over het conformiteitsvereiste geldt als peildatum het tijdstip waarop de gekochte zaak wordt afgeleverd. Op het moment van aflevering gaat het risico namelijk over van de verkoper op de koper. Voor de koop van een huis is dat het moment van eigendomsoverdracht bij de notaris.

Bouwtechnische keuring

Voor de koper is het belangrijk om in het kader van de onderzoeksplicht vragen te stellen en onderzoek te (laten) doen. Wees vooral kritisch! Bij de koop van een huis is het dan ook aan te bevelen om een bouwtechnische keuring te laten verrichten (voorafgaand aan de overdracht). Zo verkleint u de kans om onverwachts een verborgen gebrek in huis te ontdekken. In de NVM-Koopakte staat een ontbindende voorwaarde opgenomen (in artikel 15 lid 1 sub c) voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Bij een negatieve uitkomst van de keuring kan de koper van de woning binnen een vooraf afgesproken termijn onder de koopovereenkomst uitkomen. Daarvoor gelden meestal wel bepaalde aanvullende voorwaarden.

Ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule

In de koopovereenkomst bij de koop van een woning staat regelmatig een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule. Een ouderdomsclausule wordt opgenomen, indien er sprake is van een woning die lang geleden is gebouwd. Een niet-zelfbewoningsclausule wordt opgenomen, indien de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond. Denk hierbij aan de verhuurde of geërfde woning. Indien een dergelijke clausule in de koopovereenkomst wordt opgenomen, is het aan te raden om een (bouwkundig) onderzoek als koper te laten verrichten.  De clausules zijn bedoeld om de verwachtingen van de koper over de staat van de woning te temperen. De verkoper beperkt door middel van deze clausules zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken (die een normaal gebruik van het huis belemmeren). De koper loopt in een dergelijk geval dan ook meer risico.

TIP: Neem als verkoper specifieke (en gebruikelijke) verborgen gebreken op in een ouderdomsclausule. Door voldoende aandacht aan de formulering van een ouderdomsclausule te besteden, kunt u achteraf onnodige kosten besparen.   

Verborgen gebreken bij executoriale verkoop

Ook geldt er een wettelijke uitzondering dat indien er sprake is van executoriale verkoop van zaken de koper geen beroep toekomt op non-conformiteit, tenzij de verkoper wist dat er sprake was van verborgen gebreken. Bij een executoriale verkoop vist de koper waarschijnlijk achter het net als een verborgen gebrek in huis wordt ontdekt.

Wie moet een verborgen gebrek bewijzen?

De koper moet bewijzen dat er sprake is van verborgen gebreken in huis. De praktijk leert dat het voor de koper erg lastig kan zijn om te bewijzen dat de afgeleverde zaak op het moment van de eigendomsoverdracht niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Het verborgen gebrek in huis wordt namelijk vaak pas op een (veel) later moment ontdekt. De wet komt een consument die een roerende zaak, zoals een auto of paard, koopt van een professionele verkoper hierin tegemoet. De wet bepaalt namelijk dat, indien de afwijkingen zich binnen zes maanden na de aflevering openbaart, wordt vermoed dat de verborgen gebreken op het moment van aflevering reeds aanwezig waren. Deze tegemoetkoming geldt niet bij verborgen gebreken in huis.

Samenvatting: wanneer is de verkoper aansprakelijk?

In hoofdlijnen kan de verkoper in de volgende twee gevallen aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken in huis:

• Indien de verborgen gebreken het normaal gebruik van het huis verhinderen.  
• Indien de verkoper de verborgen gebreken in huis heeft verzwegen.  

Hierbij is wel van belang dat de verborgen gebreken op het moment van de eigendomsoverdracht reeds aanwezig zijn geweest.

LET OP: in de NVM-Koopakte is bepaald dat de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij rekening dient te worden gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. 

Wat zijn de mogelijkheden van de koper?

Indien de verkoper aansprakelijk is voor de verborgen gebreken in huis, dan heeft de koper een aantal mogelijkheden op grond van de wet. Wat zijn de mogelijkheden van de koper bij verborgen gebreken in huis? De koper kan in hoofdlijnen eisen dat:

• Hetgeen dat ontbreekt alsnog wordt afgeleverd.
• Het verborgen gebrek wordt hersteld. 
• De zaak wordt vervangen. 

De kosten die daarmee gepaard gaan zijn voor rekening van de verkoper. Een verkoper is verplicht om binnen een redelijke termijn en zonder ernstige overlast over te gaan tot aflevering, herstel of vervanging.

Overige mogelijkheden bij verborgen gebrek in huis

In bepaalde gevallen is herstel of vervanging onmogelijk of kan dat niet van de verkoper worden gevergd. Ook kan de verkoper weigeren om over te gaan tot herstel of vervanging. Wat zijn dan de overige mogelijkheden? Een koper kan in die gevallen eventueel gebruik maken van de volgende mogelijkheden:

• Schadevergoeding vorderen.
• De koopovereenkomst ontbinden.
• Vernietiging van de koopovereenkomst. 

Deze bevoegdheden ontstaan veelal dus pas nádat aan de verkoper de redelijke mogelijkheid is geboden om de verborgen gebreken in huis binnen een redelijke termijn te (laten) herstellen. Tevens gelden er voorwaarden voor deze bevoegdheden. Laat u vooraf dus goed adviseren over uw (on)mogelijkheden!

Hulp nodig of vragen?

Heeft u vragen over wat verborgen gebreken zijn? Of wilt u weten wat uw specifieke rechten en plichten zijn? Iedere zaak over verborgen gebreken is namelijk uniek! Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat contractenrecht. Houth Advocaat is een advocatenkantoor uit Uden, heeft een landelijke dekking en staat zowel verkopers als kopers bij. Met name uit Uden en het gebied tussen Den Bosch, Eindhoven en Nijmegen. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.