Verkoper wil het huis niet meer verkopen
Het komt op de huizenmarkt voor dat de verkoper besluit dat hij het huis niet meer wil verkopen. Wat kunt u in een dergelijk geval doen? Het antwoord op die vraag is mede afhankelijk van het moment waarop de verkoper besluit dat hij het huis toch niet aan u wil verkopen.
De reden van het afzien van de verkoop kan gelegen zijn in het feit dat een derde bereid is om een hogere koopprijs te betalen. Mogelijk zijn de voorwaarden van het hogere bod ook gunstiger voor de verkoper. In de praktijk komt het ook regelmatig voor dat de koper de gemaakte afspraken niet (tijdig) nakomt. In mijn blog “waarborgsom niet op tijd gestort” bepreek ik wat de verkoper kan doen, indien de koper zijn verplichtingen niet (tijdig) nakomt. In deze blog wordt besproken in welke gevallen de verkoper wel of niet van de koop af kan, indien hij besluit dat hij het huis niet meer wil verkopen.
Schriftelijkheidsvereiste
De wet bepaalt dat de koop van een huis schriftelijk dient te worden aangegaan indien de koper een particulier is. Daardoor bindt een mondelinge overeenstemming partijen niet zolang deze overeenstemming niet in een koopovereenkomst is vastgelegd. Indien de koper (mede) handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Een professionele koper kan zich dus niet op dit vereiste beroepen.
LET OP: het moet gaan om één koopovereenkomst. Twee op elkaar aansluitende overeenkomsten of een briefwisseling is onvoldoende om aan het schriftelijkheidsvereiste te voldoen.
De wet, het eerste lid van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt ten aanzien van de verkoop van een huis het volgende:
“De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.”
Hieronder worden de verschillende stadia van de verkoop van een huis besproken. Het moment waarop de verkoper besluit dat hij het huis niet meer wil verkopen, is (mede) van belang om te bepalen of dit is toegestaan.
De koopovereenkomst is nog niet ondertekend
Het eerste stadium is dat de koper zich oriënteert op de huizenmarkt. De koopovereenkomst is nog niet ondertekend in dit stadium. De koper contacteert verkoopmakelaars, bezichtigt woningen en beoordeelt of zijn droomhuis wordt aangeboden. Indien een huis in alle opzichten voldoet aan de verwachtingen van de koper, brengt hij een bod uit. Het bod wordt doorgaans uitgebracht richting de verkoopmakelaar. De makelaar zal op zijn beurt het bod voorleggen en bespreken met de verkopers. Mogelijk wordt er een tegenbod gedaan door de verkoper. Indien de koper het tegenbod accepteert of de verkoper het bod van de koper accepteert, is er sprake van overeenstemming. Vaak zal deze overeenstemming mondeling of per e-mail zijn ontstaan.
Verkoper wil het huis niet meer verkopen na mondelinge overeenstemming
Wat kan de koper doen als de verkoper besluit dat hij het huis niet meer wil verkopen nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt. Zolang de koopovereenkomst niet is opgesteld en ondertekend, kan de verkoper besluiten dat hij het huis niet meer wil verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat zowel de particulier koper als particuliere verkoper zich erop mag beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. In dit stadium kan de verkoper dus nog afzien van de verkoop.
De particuliere verkoper kan door de koper niet worden gedwongen om zijn medewerking te verlenen aan het schriftelijk vastleggen van de bereikte mondelinge overeenstemming. Ook kan de koper in een dergelijk geval in beginsel geen schadevergoeding vorderen indien hij reeds kosten heeft gemaakt. Dit is slechts onder zeer bijzondere omstandigheden mogelijk. Daaronder valt in principe niet de situatie dat de verkoper een hoger bod heeft ontvangen van een derde. Hetzelfde geldt voor de situatie dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de koop van een ander woonhuis.
De koopovereenkomst is ondertekend
Nadat de koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs en de overige voorwaarden, zullen de afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Normaliter zal de verkoopmakelaar de gemaakte afspraken vastleggen in een koopovereenkomst. Daarbij wordt doorgaans gebruik gemaakt van het model “Koopovereenkomst bestaande eengezinswoningen. Het model wordt ook wel de NVM-Koopakte genoemd. Het model is in overleg tussen een vijftal organisaties vastgesteld. In dit stadium kan de verkoper in beginsel niet besluiten dat hij het huis niet meer wil verkopen. Mogelijk kan hij wel een beroep doen op een ontbindende voorwaarde.
Bedenktijd 3 dagen
De wet bepaalt dat de particuliere koper een bedenktijd van 3 dagen heeft, waarbinnen hij de koop kan ontbinden. Deze termijn vangt de dag na die van de terhandstelling van de ondertekende koopovereenkomst aan. De bedenktijd geldt ook als de contractspartijen zich hebben laten bijstaan door deskundigen. Tijdens deze bedenktijd kan de particuliere koper besluiten dat hij het huis niet meer wil kopen. Deze bedenktijd geldt enkel voor de koper en niet voor de verkoper.
LET OP: Voor de bedenktijd geldt dat 2 van de 3 dagen niet op een zaterdag, zondag of nationale feestdag mogen vallen.
De wet, het tweede lid van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt ten aanzien van de bedenktijd het volgende:
“De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.”
Ontbindende voorwaarden
In koopovereenkomsten, zoals de NVM-Koopakte, staan vaak ontbindende voorwaarden opgenomen. Het bekendste voorbeeld is het financieringsvoorbehoud. Partijen kunnen echter ook andere ontbindende voorwaarden overeenkomen. Deze kunnen aan de verkoper de mogelijkheid bieden om de koopovereenkomst van het huis te ontbinden, indien de overeengekomen situatie zich voltrekt. Het is dan ook van belang om in uw koopovereenkomst na te gaan of er ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Deze bieden eventueel de mogelijkheid om de verkoop van het huis te ontbinden door de verkoper.
De verkoper wil het huis niet meer verkopen na ondertekening van de koopovereenkomst
Indien de koopovereenkomst is ondertekend en de verkoper geen beroep meer kan doen op een ontbindende voorwaarden, dan kan de verkoper in beginsel niet meer van de koop af. De verkoper dient zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. De koper hoeft in dit stadium dan ook niet te accepteren dat de verkoper het huis niet meer wil verkopen. Indien de verkoper de koopovereenkomst van het huis wil ontbinden, is het aan te raden om een kwalitatieve en betaalbare advocaat contractenrecht in te schakelen. In de NVM-Koopakte staat een boeteclausule (van maximaal 10%) opgenomen in het geval dat een van de partijen diens verplichtingen niet (tijdig) nakomt.
LET OP: De partij die zijn afspraken niet nakomt dient eerst in gebreke te worden gesteld, voordat nakoming kan worden gevorderd of de koopovereenkomst kan worden ontbonden.
Door middel van de ingebrekestelling wordt aan de andere partij een laatste termijn gegund om alsnog zijn verplichtingen na te komen.
Komt de andere partij desondanks niet na, dan resteren de volgende twee mogelijkheden:
- Nakoming afdwingen (via de rechter)
- De koopovereenkomst ontbinden
Daarbij kan tevens aanspraak worden gemaakt op de contractuele boete en eventueel op aanvullende schadevergoeding.
Hulp nodig of vragen?
Het onderwerp “verkoper wil huis niet meer verkopen” is in deze blog uitvoerig aan bod gekomen. Heeft u hulp nodig of vragen over uw mogelijkheden indien de verkoper het huis niet meer wil verkopen? Neem dan vrijblijvend contact op met Houth Advocaat: uw kwalitatieve en betaalbare advocaat. Houth Advocaat bedient niet alleen cliënten uit Uden en het gebied tussen Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen, maar uit het hele land. Het advocatenkantoor uit Uden staat zowel verkopers als kopers bij. U kunt Houth Advocaat telefonisch bereiken op het nummer 06 42 27 52 67 of via colin@houthadvocaat.nl.
